Supercikli i çmimit të shtëpive sapo po fillon

Pse çmimet e pronave mund të vazhdojnë të rriten për vite me radhë, shkruan The Economist.

Pas krizës financiare të viteve 2007-09, çmimet globale të banesave ranë me 6% në terma realë. Por pa kaluar shumë kohë, ato u rritën përsëri dhe kaluan kulmin e kohës para krizës.

Kur goditi pandemia Covid-19, ekonomistët parashikuan një shembje të tregut të pronave.

Në fakt, pati një lulëzim, sepse njerëzit që punonin nga shtëpia filluan të kërkonin shtëpi të reja në zona periferike. Më pas, nga viti 2021 e më tej, ndërsa bankat qendrore rritën normat e interesit për të ulur inflacionin, u rrit frika se do të kishte rënie të jashtëzakonshme të çmimeve të banesave.

Në fakt, çmimet reale ranë me vetëm 5.6% dhe tani ato po rriten sërish me shpejtësi. Sektori i strehimit duket se ka një aftësi të jashtëzakonshme për t’u përshtatur me kushtet e reja, cilado qofshin ato. Ndoshta ai do të sfidojë gravitetin edhe në vitet e ardhshme.

Gjatë historisë së tij, sektori i banesave është shndërruar nga një klasë asetesh dikur e papërfillshme, në një nga më të mëdhatë në botë. Rreth vitit 1950, çmimet e banesave në vendet e pasura ishin të qëndrueshme në terma realë (shih grafikun 1).

Ndërtuesit i ndërtonin shtëpitë aty ku donin njerëzit, duke parandaluar rritjen e madhe të çmimeve në përgjigje të kërkesës. Përhapja e infrastrukturës në shekullin XIX dhe në fillim të shekullit XX, ndihmoi gjithashtu në zbutjen e çmimeve, argumenton një studim nga David Miles, ish-studiues në Bankën e Anglisë dhe James Sefton nga universiteti Imperial College London.

Duke i lejuar njerëzit të jetonin më larg nga vendi i punës, transporti më i mirë rriti sasinë e tokës së dobishme ekonomikisht, duke ulur konkurrencën për hapësirë në qendrat urbane.

Ngjarjet pas Luftës së Dytë Botërore, i kthyen përmbys të gjitha këto procese, duke krijuar ciklin me të cilin jetojmë sot.

Qeveritë ndërhynë në biznesin e subvencionimit të kredive hipotekore. Njerëzit në të 20-at dhe të 30-at po bënin shumë fëmijë, duke rritur nevojën për strehim. Urbanizimi rriti kërkesën për strehim në vende që tashmë ishin të mbushura me njerëz.

Gjatë gjysmës së dytë të shekullit XX, u shtuan rregulloret e përdorimit të tokës. U vështirësua ndërtimi i infrastrukturës, duke i bërë qytetet më pak të zgjerueshme. Metropolet që dikur kishin ndërtuar banesa me vrull, nga Londra në Nju Jork, e ndalën hapin.

Në të gjitha vendet e pasura, ndërtimi i shtëpive i shprehur si përqindje e popullsisë, arriti kulmin në vitet 1960, më pas ra vazhdimisht deri në përgjysmim në ditët e sotme. Çmimet e banesave filluan të ngriheshin në mënyrë të qëndrueshme.

Parashikimet e gabuara

Vitet e fundit, kanë qenë më pak shkatërruese për tregjet e banesave sesa parashikonin edhe analistët më optimistë tre vjet më parë. Ndërsa bankat qendrore kanë rritur normat e interesit, shumë zotërues kredish hipotekore nuk e kanë ndier këtë.

Para dhe gjatë pandemisë, shumë persona ishin ngarkuar me kredi hipotekore me normë fikse, duke qenë kështu të mbrojtur nga tarifat e larta. Në Amerikë, ku shumë njerëz kanë një normë hipoteke 30-vjeçare, pagesat e interesit të hipotekave të familjeve, si pjesë e të ardhurave, mbeten të qëndrueshme (shih grafikun 2).

Blerësit e rinj po përballen me kosto më të larta të hipotekës. Por rritja e shpejtë e të ardhurave po e kundërshton këtë efekt. Pagat në të gjitha shtetet anëtare të G10-s, janë 20% më të larta se sa ishin në vitin 2019.

Në disa vende ka pasur luhatje. Për shembull, në Gjermani, Zelandën e Re dhe Suedi, çmimet reale të banesave kanë rënë me më shumë se 20% që nga kulmi i pandemisë. Megjithatë, në vende të tjera, çmimet e banesave ranë vetëm pak dhe pritet një rritje.

Çmimet amerikane të banesave arrijnë nivele të reja të larta pothuajse çdo muaj. Në Portugali, çmimet po rriten gjithashtu. Vende të tjera me tregje të dobëta banesash po përjetojnë ndryshime.

Nga viti 2011 deri në vitin 2019, çmimet e banesave në Romë, ranë me më shumë se 30% në terma nominalë, pasi Italia u përball me një krizë të borxhit sovran. Tani ato po rriten përsëri.

Tendenca

Në një periudhë afatshkurtër, çmimet e banesave ndoshta do të vazhdojnë të rriten. Rënia e normave të interesit do të ndihmojë në këtë drejtim. Në Amerikë, norma për një kredi hipotekore fikse 30-vjeçare ka rënë me afro 1.5 pikë përqindje që nga kulmi i saj i fundit.

Në Europë, huamarrësit me normë fikse, së shpejti do të jenë në gjendje të rifinancojë me norma më të ulëta, pasi bankat qendrore të ulin normat e interesit. Por ka edhe forca më të thella që po veprojnë. Tre faktorë do të sigurojnë që për dekadat në vijim, cikli i lulëzimit të strehimit të zgjasë.

I pari ka të bëjë me demografinë. Th Economist llogarit se popullsia e vendeve të pasura e lindur jashtë shtetit, po rritet me një normë vjetore prej 4%, rritja më e shpejtë në histori. Emigrantët kanë nevojë për një vend për të jetuar, gjë që, sipas studimeve, do të rriste qiratë dhe çmimet e shtëpive.

Një studim i fundit nga Rosa Sanchis-Guarner në Universitetin e Barcelonës, që mori në studim Spanjën, zbuloi se një rritje me 1% në normën e emigrimit, rrit çmimet mesatare të banesave me 3.3%.

Në përgjigje të ardhjeve rekord, politikanët e ndryshëm, nga Kanadaja në Gjermani, po frenojnë emigracionin. Por edhe duke marrë parasysh politikat më të rrepta, shtetet e pasura ndoshta do të vazhdojnë të pranojnë më shumë emigrantë se sa më parë.

Nevoja për t’u kujdesur për një popullsi të plakur, ka të ngjarë të mposhtë dëshirën për të shtrënguar kufijtë. Banka Goldman Sachs llogarit se nëse Kamala Harris fiton zgjedhjet presidenciale amerikane, emigracioni neto do të bjerë butësisht, në 1.5 milionë në vit, nga mbi 2 milionë në vitin 2024. Nëse Donald Trump fiton, pritet që emigracioni të bjerë deri në 1.25 milion në vit.

Faktori i dytë lidhet me qytetet. Kur Covid-19 goditi në vitin 2020, shumë njerëz menduan se zonat urbane do të humbnin popullaritetin. Me rritjen e punës në distancë, në teori, njerëzit mund të jetonin kudo dhe të punonin nga shtëpia, duke pasur mundësinë të blinin banesa më të mëdha për më pak para

Por nuk ka ndodhur kështu. Njerëzit punojnë nga shtëpia shumë më tepër sesa dikur, por qytetet e mëdha vazhdojnë të jenë tërheqëse. Në Amerikë, 37% e bizneseve janë të vendosura në zona të mëdha urbane, e njëjta përqindje si në vitin 2019.

The Economist llogarit se pjesa e punësimit të përgjithshëm në kryeqytetet e vendeve të pasura, është rritur në vitet e fundit (shih grafikun 3). Në Japoni, Korenë e Jugut dhe Turqi, po krijohen më shumë vende pune në kryeqytete sesa gjetiu.

Ata mundësojnë edhe më shumë argëtim: pjesa e bareve dhe lokaleve britanike që ndodhen në Londër, është rritur që nga koha e pandemisë. E gjithë kjo rrit konkurrencën për hapësirën e banimit, ku furnizimi me banesa është tashmë i kufizuar.

Infrastruktura

Faktori i tretë është infrastruktura. Në shumë qytete, udhëtimi në punë është bërë më i lodhshëm, duke bërë që më shumë njerëz të dëshirojnë të jetojnë pranë vendit të punës.

Në Britani, shpejtësia mesatare e udhëtimit ka rënë me 5% në dekadën e fundit (shih grafikun 4). Në shumë qytete amerikane, trafiku është afër nivelit më të lartë të të gjitha kohërave, sipas të dhënave nga Instituti i Transportit A&M i Teksasit.

Shumë qeveri e kanë thuajse të pamundur të ndërtojnë rrjete të reja transporti për të lehtësuar ngarkesën e trafikut. Hekurudha me shpejtësi të lartë në Kaliforni, që synon të lidhë qytetet Los Anxhelos dhe San Francisko, ndoshta nuk do të ndërtohet kurrë.

Kthesa

Disa ekonomistë shpresojnë se po ndodh një kthesë dhe po rritet pranimi për ndërtimin e shtëpive të reja. Ata njerëz që pranojnë për të pasur banesa të reja “në oborrin e tyre”, e kanë fituar argumentin dhe duket se kanë bindur disa politikanë.

Disa shtete po ndryshojnë rregullat e përdorimit të tokës për të nxitur ndërtimin. Në fillim të vitit 2022, lejet e ndërtimit të shtëpive në Zelandën e Re, arritën nivelin më të lartë të të gjitha kohërave, duke shkaktuar uljen e çmimeve të pronave.

Sidoqoftë, me përjashtim të Zelandës së Re, ndikimi i lëvizjes pro-banesave të reja, mbetet i vogël. Një punim nga ekonomistët Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque dhe André Anundsen, zbuloi se “elasticiteti i ofertës” së banesave amerikane (shkalla në të cilën ndërtimi i përgjigjet kërkesës më të lartë), ka rënë që nga vitet 2000.

Nuk gjejmë asnjë provë se ka pasur një rritje të përgjithshme të ndërtimit që nga koha e pandemisë.

Problemi mbetet më i mprehtë në qytete, ku rregulloret janë më të rrepta. Në San Jose, qyteti më i shtrenjtë i Amerikës, vitin e kaluar u autorizuan për ndërtim vetëm 7,000 shtëpi, shumë më pak se norma e një dekade më parë. Por edhe në qytete si Huston dhe Majami, të cilat krenohen me shmangien e gabimeve të bëra nga qytetet e tjera të mëdha, ndërtimi është i ngadaltë.

Pritshmëritë

Gjatë viteve të ardhshme, tregjet e banesave mund të përballen me goditje të ndryshme, nga luhatjet e rritjes ekonomike dhe normave të interesit, deri tek rrënimet bankare.

Por duke pasur parasysh efektet afatgjata të demografisë, ekonomisë urbane dhe harmonizimit të infrastrukturës, duket i drejtë një parashikim i vitit 2017 i bërë nga zotërinjtë Miles dhe Sefton.

Ai konstaton se “në shumë vende, çmimet e banesave ka të ngjarë të rriten vazhdimisht më shpejt se sa të ardhurat”. Klasa më e madhe e aseteve në botë, ka të ngjarë të bëhet gjithnjë e më e madhe./ MONITOR