Audit report: Numerous irregularities and shortcomings in the high-rise construction process in Pristina

The National Audit Office has presented the main results of three performance and compliance audits conducted, relating to the efficiency and effectiveness of the high-rise construction process in the Municipality of Pristina, the efficiency in the implementation of the project "Rehabilitation of Railway Line 10 Hani i Elezit - Leshak", as well as the compliance audit report for the Kosovo Landfill Management Company.

The Auditor General, Vlora Spanca, held a conference where she presented the annual audit plan 2024/2025, as well as the main findings of two performance audit reports and a compliance audit. The reports relate to the efficiency and effectiveness of the high-rise construction process in the Municipality of Pristina.

The audit results showed that the Municipality of Prishtina was neither efficient nor effective in the processes from issuing construction permits to providing certificates of occupancy. There is a lack of controls during the issuance of conditions, unequal treatment of construction permit applications, a lack of proper and regular inspections, and the mechanism for providing certificates of occupancy is not effective.

"To assess the planning, construction permit and inspection process, we analyzed 48 samples out of a total of 477 (10%) construction permits issued for the period 2021-2023. While for the process of issuing certificates of use, we analyzed 15 samples out of a total of 83 (18%) issued in the years 2021-2023, while the permits for them were issued in previous years.

The selection of these samples was done by analyzing the Municipality's data on the number of issued construction permits and certificates of use. We initially analyzed how many construction zones there are in the Municipality of Pristina and which zone has the most permits issued in the years that are in the scope of the audit," the report states.

It is also noted that they selected samples from nine construction zones, meaning 47% of the zones were covered.

From the selected areas, samples with more square meters were selected, consequently more floors (11 floors) and a higher fee to pay. Such buildings are more complex, therefore the added value from the audit may be higher. In order for the sample to be as comprehensive as possible, samples from different investors were selected.

Sa i përket auditimit,  efikasiteti në realizimin e projektit  ‘Rehabilitimi i Linjës 10 Hekurudhore Hani i Elezit – Leshak’, Spanca tha se për realizimin e këtij projekti, janë siguruar financime të konsiderueshme nga disa burime ndërkombëtare dhe kombëtare, të cilat pas përtëritjes se disa marrëveshjeve nga Infrakos dhe Qeveria e Kosovës dhe palët e tjera, në vitin 2023 kanë arrit në vlerë 250 milionë euro.

Ajo tha se mbyllja e linjave Fushë Kosovë-Hani i Elezit dhe Fushë Kosovë-Mitrovicë, përveç jo transparente ka edhe kostot e saj. Derisa për auditimin e tretë, që ka të bëjë më vlerësimin e pajtueshmërisë me Kontratën ”Mirëmbajtja dhe Riparimi i Infrastrukturës në Deponitë Sanitare dhe Stacionet e Transferit të KMDK-së, ndryshe Kompania për Menaxhimin e Deponive të Kosovës”, ajo tha se objektivi i auditimit të pajtueshmërisë kishte për qëllim të vlerësoj nëse KMDK ka bërë menaxhimin e kontratës, në përputhje me legjislacionin në fuqi.

Prishtinës i mungojnë planet rregulluese të detajuara e për pasojë ndërtimet janë zhvilluar pa ndonjë strukturë urbane Komuna e Prishtinës ka dështuar në hartimin dhe nxjerrjen e planeve rregullative të detajuara, me çka rregullimi i parcelave nuk ka përfunduar para dhënies së lejeve të ndërtimit. Kjo mangësi ka bërë që zyrtarët komunalë të luajnë rolin e ndërmjetësuesit, duke krijuar hapësirë për subjektivitet në vendimmarrje.

Për më tepër, ridestinimi i tokave bujqësore për ndërtim shpesh vonohet deri në fazat përfundimtare të procesit, në vend që të ndodhë përpara lëshimit të lejeve. Si rezultat, ndërtesave të planifikuara me tetë dhe dhjetë kate, u janë shtuar tri deri në pesë kate, duke e mbingarkuar qytetin me struktura që nuk përputhen me planin e përgjithshëm rregullues urban dhe duke rrezikuar cilësinë e ndërtimit dhe rrjedhimisht edhe sigurinë e qytetarëve.

Shtimi i shërbimeve publike nuk është në përputhje me numrin e lejeve të lëshuara e as me planet e përgjithshme

Komuna edhe pse çdo vit lëshon me qindra leje të ndërtimit, nuk është siguruar që në përputhje me këtë numër të shtoj mjaftueshëm edhe infrastrukturë rrugore, shërbime shëndetësore e as transport publik. Ani pse Komuna në planet e saj parasheh edhe shtimin e shërbimeve publike për shtimin e numrit të banorëve, vitet e fundit numri i Qendrave të Mjekësisë Familjare është rritur për një, ndërsa nuk ka rritje në numrin e çerdheve dhe arsimit fillor dhe atij të mesëm.

Inspektimet e vonuara dhe të paplanifikuara rrezikojnë sigurinë, cilësinë dhe pamundësojnë korrigjimin e të metave të mundshme

Kryerja e inspektimeve pa plan dhe pa ndarje të qartë të detyrave dhe përgjegjësive, ka bërë që numri i inspektimeve të jetë shumë i ulët krahasuar me numrin e lejeve të lëshuara. Për më tepër shumica e inspektimeve nga ana e Komunës janë shumë të vonshme dhe bëhen vetëm pasi ndërtimi të jetë përfunduar, kjo pasi që inspektimet në proces me Udhëzimin Administrativ Nr. 05/2017 për Mbikëqyrje Inspektuese dhe Procedurën për Lëshimin e Certifikatës së Përdorimit i janë lënë investitorit.

Mos inspektimi nga Komuna në faza të mëhershme dhe mungesa e kontrolleve në inspektimet e kryera nga investitori, nuk ofrojnë siguri që ndërtimet janë në përputhje me projektet, që janë të sigurta për banim e as që materiali i përdorur është i cilësisë së duhur. Këto inspektime pas ndërtimit janë shumë të vonshme dhe vështirojnë korrigjimet në rast se janë të nevojshme dhe dëmet potenciale janë vështirë të riparueshme.

Praktikat e Komunës për certifikatat e përdorimit rrezikojnë sigurinë dhe të drejtat e pronësisë së qytetarëve dhe interesat financiare të vet Komunës.

Pjesë e madhe e obligimeve financiare që investitorët i krijojnë kundrejt Komunës me rastin e marrjes së lejes për ndërtim, janë paguar me vonesa të dukshme. Ani pse Komuna ka disa mekanizma për të siguruar inkasimin e këtyre mjeteve, siç është pagesa më këste dhe në rast dështimit për pagesë komuna ka të drejtë të konfiskoj garancionin nga kompania se sigurimit, në asnjë rast të testuar nuk kemi gjetur se komuna ka përdor këtë mundësi. Mirëpo, Komuna më së shpeshti e praktikon kushtëzimin me mos pajisen e investitorit me certifikatë të përdorimit pa përmbushur këto obligime, i cili është hapi i fundit i përfundimit të ndërtimit.

Kjo mundësi që investitori mos të obligohet të paguaj në vazhdimësi por vetëm në fund, dëmton buxhetin e Komunës dhe interesin e qytetarëve. Për më tepër edhe në rastet kur investitori ka vullnetin që të pajisjet me certifikatë të përdorimit, Komuna ka vonuar deri në 488 ditë (në rastin më të gjatë) që ta pajis investitorin me të.

Prandaj, shumica e objekteve të ndërtuara nuk pajisen me certifikatë të përdorimit edhe pse lëshohen për banim. Komuna nuk ka zhvilluar mekanizma funksional që obligojnë investitorin që pas inspektimit final dhe para se objekti të lëshohet për banim të pajiset me certifikatë të përdorimit. Objektet veçse kanë filluar të shfrytëzohen për banim pa u lëshuar certifikata e përdorimit, pra nuk e kanë kaluar fazën kontrolluese për t’u siguruar që objekti është i sigurt për banim.

The buyers of these apartments, in addition to not having security of tenure, do not enjoy the right to become their legitimate owners, and as a result, these properties cannot be used as financial security (mortgage) nor can they be legally alienated or sold. Furthermore, in our samples, we have identified that there were projects that took close to 14 years from obtaining the construction permit to being provided with a certificate of use, and this is not taking into account those investors who have not even applied and whose duration of the implementation of these projects is unknown.

One tool that would enable the Municipality to better manage this process is the e-permit system. The use of this system would enable the identification of links where there are more weaknesses and delays and consequently take timely measures.

To ensure that proper and functional procedures are in place for dealing with high-rise construction in the Municipality of Prishtina and that the mechanisms available ensure that occupancy certificates are issued, we have made seven recommendations. The full list of recommendations is presented in chapter five of  this report./ Monitor