NAREA: The draft law on earthquake insurance with deficiencies may have an inhibitory effect on the property market

Following other stakeholders, the Albanian Real Estate Association (NAREA) has expressed some criticisms and reservations about the draft law on the mandatory insurance of housing against earthquakes.

NAREA's main observations and questions are:

Compulsory insurance in concept is not wrong, also administration as an activity is within the legal framework, while the activity of the state as an agent in the free market is not a phenomenon that we always encounter. On the other hand, the establishment of mandatory insurance must be based on a scientific methodology which makes it possible for the probability of the occurrence to be real. Earthquakes by nature cannot be predicted as an event, let alone predict their magnitude.

Moreover, there are existing offers in the market today from insurance companies that cover property damage caused by earthquakes. In order to carry out the insurance, one of the conditions at least is that the construction is in accordance with the seismic conditions of the area. Is there an estimate of what the effect of this regulation will be on the free market for insurance against events such as earthquakes?

Beyond Turkey and Romania, another example we can consider is that of California. 90% of all US earthquakes occur in California, but insurance is not mandatory (only 10% of the population has it). In addition, the policy covers life and many other aspects, while Article 6 of the law only covers structural damage for which the consumer, for example in the cases of constructions after the 90s or those after 2019, has paid to guarantee a level of certain earthquake risk. The risk level can start from 5 Richter, but is there an estimate why not higher? It can be higher, to justify the great harm, and the frequency or probability of occurrence must be at least average.

The costs of this insurance are not mentioned in the law, because they come out with by-laws, while there is an estimate of a limit cost of this insurance as well as various discounts or exceptions related to the technical condition of the construction?

The accompanying report does not contain as an aid a projection on the calculation of the total fund, the duration of this fund, revisions, ex-post evaluation mechanisms, the administration of the fund in the absence of the insurance condition, etc. The draft law does not provide for situations where earthquakes do not occur for a certain period of time. Is there an assessment of how this fund can be returned as a benefit to the contributors, when they have not used it for the reason for which they were insured? Because the earthquake may never happen again, it is not certain and no one can predict it.

Projektligji, në nenin 27 parashikon ngritjen e rrjetit të shitjeve. Projektligji dhe Relaconi Shoqërues nuk ka si ndihmë elemente përcaktuese apo parashikuese në lidhje me menaxhimin e shitjeve, komisionet, kriteret dhe karakteristikat e Agjenteve të Shitjes. A ka një vlerësim se çfarë natyre tregtare do të kenë këta Agjentë, kostot dhe përfitimet në vlera/volume?

Shqipëria është vend që për shkak të pozicionimit gjeografik dhe përbërjes tektonike është klasifikuar si vend me risk të larte ndaj fatkeqësive natyrore sidomos ndaj tërmeteve. Relacioni i paraqitur nga Ministria e Financave dhe AMF paraqesin aspektin e dëmit ekonomik të mundshëm të përllogaritur në 1.08 miliardë dollarë dhe një impakt demokratik prej 200 000 personash në 11 bashki të vendit, një dëm i përllogaritur si 7.5 % të produktit të brendshëm bruto:

–           Relacioni paraqitet me kufizime në drejtim të raporteve dhe të dhënave faktike (based evidence), në mungese të raporteve të Institucioneve të specializuara siç janë Instituti Gjeoshkencave (Sizmologjia) të cilat kryejnë studime të vazhdueshme mbi aktivitetin sizmik në Shqipëri në baza historike dhe vlerësime mbi projeksionet e riskut për aktivitete sizmike në të ardhmen mbështetur mbi vlerësimet historike. Nisur nga fakti që tërmetet janë dukuri natyrore që nuk mund të parashikohen me saktësi konsultimi me raporte të organeve me ekspertizë dhe autoritet në këtë fushe është i nevojshëm për të kryer një vlerësim sa më adekuat dhe afër realitetit të vlerësimit të riskut. A është parashikuar që të punohet nëpërmjet një Studimi nga Instituti i Sizmologjisë ku të këtë parashikime të argumentuara? Për aq sa është e mundur, mund të studiojmë për:

a-Zonimi i riskut me nivele

b-Certifikimi teknik Sizmologjik i zonave dhe ndërtesave

Frekuenca dhe shpeshtësia, për efekt llogaritje të primit të sigurimit.

–           Relacioni paraqet mungesë të parashikimit të numrit të banesave mbi të cilat shtrihen efektet e sigurimit të detyrueshëm. A kemi një vlerësim për fondin e ndërtesave/njësive të banimit që do të preken nga ky sigurim?

Projektligji nuk parashikon apo vlerëson pasojat që sjell në gjithë tregun apo sektorin e pasurive të paluajtshme rregullimi me një akt rregullativ, metodologjia është tejet e rëndësishme. A ka një vlerësim se cili do të jetë efekti ngadalësues i transaksioneve me pasuritë e paluajtshme, si pasojë e mungesës së këtij sigurimi në momentin e kryerjes se transaksionit? Projektligji parashikon bllokimin e shërbimeve nga E-albania nëse ky sigurim nuk ekziston për pronën.

Projektligji nuk ka një vlerësim apo parashikim për amortizimin nga përdorimi apo amortizimi natyror si proces kohor. A ka një vlerësim se si do trajtohen ndërtesat me të vjetra, duke ditur që amortizohen me kalimin e viteve?

Veprimtaria e njeriut dhe industrisë përpunuese është lënë plotësisht jashtë si një element që ndikon dhe ka ndikuar në zona të caktuara të Shqipërisë. Kemi tërmete të vazhdueshme me magnitudë jo shumë të mëdha por të aftë për të shkaktuar dëme, teknika me frakturim dhe ato me shpërthime janë aktivitet njerëzore që kanë çuar në krijimin e tërmeteve të vogla lokale. A mund të kete një parashikim për tërmete të shkaktuara nga veprimtaria njerëzore?

The draft law does not provide for some of the main elements, such as the formula for calculating the premium, its basic elements, as well as being left to be approved in a smaller instance that is not as comprehensive as the parliament, such as the approval by VKM, ministerial instructions or orders which in fact, they strip the citizen of his subjective right with a sub-legal act. Monitor