40% e parasë në ndërtim është informale, flluska mund të ndodhë shumë shpejt

Në dekadën e fundit, çmimet e apartamenteve të reja janë rritur me 77%.

Ylli Sula, CEO i “Çelësi Media Group” dhe publikues i Indeksit të KeyData Albania, që mat ecurinë e çmimeve të pasurive të paluajtshme, thotë se një pjesë e kësaj rritje është ndikuar nga shtimi i flukseve të parave të ardhura nga jashtë ekonomisë reale, sidomos nga viti 2018 e më pas.

Ai vlerëson se tregu i pasurive të paluajtshme është 60% formal dhe 40% informal. Sula pohon se “flluska” në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë do të ndihet që nga fundi i këtij viti e sidomos gjatë vitit 2023.

Si ka qenë ecuria e çmimeve të apartamenteve në Tiranë në dekadën e fundit?

Sipas të dhënave të indeksit historik të KeyData Albania, të cilin ne e publikojmë çdo tre muaj, kurba e çmimeve mesatare të apartamenteve në Tiranë, në 10 vitet e fundit 2012-2021, pas qëndrueshmërisë së shfaqur në vitet 2011-2012 dhe uljes së lehtë të pësuar në vitet 2013-2015, ka filluar të ringrihet në vitet 2016-2017, duke vijuar sidomos nga viti 2018 (me përjashtim të një stepjeje kalimtare të vitit 2020, të mbylljes prej pandemisë) të ketë një trend të fortë rritës, i cili në tërësinë e 10-vjeçarit arrin në 44%.

Këtu flasim për çmimet mesatare të tërësisë së apartamenteve, të vjetra e të reja, ndërsa çmimet e apartamenteve të reja, në krahasim me ato të reja të para 10 viteve aktualisht rezultojnë me një rritje prej 77%.

Arsyet e kësaj rritjeje janë kryesisht tre:

– Vetë natyra e pronës së paluajtshme, në zonat me zhvillim të lartë, siç ka qenë dhe vijon të jetë Tirana si kryeqytet, ka tendencë të njohë trende të tilla. Edhe përvoja botërore e tregon qartë këtë.

– Tendenca, sidomos në vitet 2010-2020, e zhvendosjes nga rrethet në Tiranë.

– Rritja e flukseve të parave të ardhura nga jashtë ekonomisë reale, sidomos nga viti 2018 e më pas.

Në momentet që flasim, këtyre arsyeve u është shtuar edhe rritja e çmimeve të lëndëve të para të ndërtimit (hekuri, tullat, materialet hidraulike, elektrike, etj.) si dhe të krahut të punës në të gjitha nivelet e aktivitetit të ndërtimtarisë.

Kjo rritje madje ka sjellë një stepje në vijimin e punimeve në projektet e nisura e sidomos në fillimin e projekteve të reja që kanë marrë lejen në vitin 2021.

Sipas vlerësimit tuaj, a ka kërkesë reale për kaq shumë ndërtime që po bëhen dhe priten të bëhen në Tiranë (në vitin 2021, sipërfaqja e dhënë me leje për ndërtim ishte rekord)?

Mendoj se duhet, fillimisht, të sqarojmë se çfarë do të thotë “kërkesë reale” në rastin konkret. Nëse flasim për nivelin sasior, apo vëllimin e kërkesës, përgjigjja është po, gjithë këto vitet e fundit, sidomos prej vitit 2018, kërkesa për blerje pronash të patundshme në Tiranë ka vijuar të jetë e lartë.

Nëse flasim për natyrën, “shëndetshmërinë” dhe domethënien e kësaj kërkese, ajo do të vlerësohej si pjesërisht reale dhe pjesërisht jo, pra pjesërisht vjen nga zhvillimet e tregut formal dhe pjesërisht nga ato të tregut informal. Ky vlerësim del qartë nëse zbërthehet dhe analizohet profili i aktorëve që kanë peshën kryesore në këtë kërkesë, të cilët janë katër:

– ulja drastike e përqindjes së interesave të depozitave bankare gjatë 10-vjeçarit të fundit ka bërë që shumëkush, i cili zotëron likuiditet, të shohë tek investimi në prona të patundshme një mundësi të mirë investimi me përfitim ndjeshëm më të lartë se depozitimi në bankë (kërkesë që vjen nga një zhvillim real tregu formal).

– rritja numerike dhe konsolidimi ekonomik, i lidhur me nivelin e të ardhurave, të punonjësve të administratës publike, të atyre të kompanive të fuqishme private, të specialistëve të profesioneve të lira dhe atyre të organizatave të shoqërisë civile dhe donatorëve, ka sjellë rritjen e mundësisë dhe kërkesës për standarde më të larta, e cila natyrshëm është orientuar te ndërtimet e reja, që janë përpjekur ku t’i paraprijnë kësaj kërkese e ku t’i përgjigjen asaj për standardet në rritje që kanë ofruar këto vitet e fundit (kërkesë që vjen nga një zhvillim real tregu formal dhe informal për shkak të përfshirjes në të ardhurat e këtyre kategorive të të ardhurave nga evazioni fiskal dhe korrupsioni).

– Vijimi, ndonëse në rënie të vazhdueshme këto 2-3 vitet e fundit, i fluksit dhe përqendrimit demografik dhe të biznesit nga rrethet në Tiranë (kërkesë që vjen nga një zhvillim real tregu formal dhe informal, për shkak të përfshirjes në të ardhurat e kësaj kategorie të parasë “gri” nga informaliteti më i lartë që ekziston në rrethe).

– “Bumi” i kërkesës nga para me origjinë të panjohur nga brenda dhe jashtë vendit (kërkesë reale që vjen nga zhvillime tregu informal).

Për vetë natyrën joformale të pjesshme, apo të plotë, të disa prej aktorëve që përmenda më sipër, është e vështirë të bëhen vlerësime me saktësi matematikore të raportit të flukseve formale dhe atyre informale të kërkesës së lartë në tregun e pronave të paluajtshme.

Gjithsesi nga sondimet, analizat dhe vlerësimet tona, ky raport qëndron mesatarisht në shifrat 60% treg formal dhe 40% informal.

Sa rrezik ka një flluskë të pasurive të paluajtshme dhe kur mund të ndodhë?

Rreziku i një “flluske” në tregun e apartamenteve në Tiranë, sidomos me ato që priten të ndërtohen, është real dhe kjo për disa arsye:

– Rënia e flukseve të ardhjes nga rrethet drejt Tiranës

– Qëndrueshmëria e tendencës së lartë të fluksit të largimit nga vendi (sidomos i shtresës së mesme të specialistëve dhe profesionistëve të përqendruar në Tiranë).

– Mbyllja e ciklit të “upgrade” të banesës nga një pjesë e mirë e punonjësve të administratës publike, të atyre të kompanive të fuqishme private, të specialistëve të profesioneve të lira dhe atyre të organizatave të shoqërisë civile dhe donatorëve.

– Zhvendosja e flukseve të investimeve private, si nga paraja formale, ashtu edhe nga ajo informale, gjithnjë e më shumë nga Tirana drejt zonave turistike, ku aktualisht besohet se këto investime do të mund të sjellin më shumë përfitime.

– Mungesa e optimizmit për zhvillimet afatshkurtra në tregun e brendshëm ka sjellë, po ashtu, zhvendosjen e një pjese të fluksit të parave të gjeneruara në vend drejt investimeve në tregjet e huaja.

Nëse këto trende do të vijojnë me ritmet aktuale, “flluska” në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë do të ndihet që nga fundi i këtij viti, e sidomos gjatë vitit 2023./Monitor