BSH, FMN, Shoqata e Bankave: Kujdes me ndërtimin, ka rritje të ndjeshme të kredive hipotekore

Që nga viti 2018, në Tiranë janë dhënë mesatarisht 1.2 milionë metra katror leje ndërtimi në vit për banesa, me rekordin që u arrit në 2022, me rreth 1.6 milionë metra kator, sipas të dhënave të INSTAT.

Për krahasim, për periudhën 2012-2017, mesatarja mujore e sipërfaqes së banesave sipas lejeve të ndërtimit ishte 340 mijë m2.

Rritja pritet të vazhdojë e vrullshme. Të dhënat e fundit të INSTAT bënë të ditur se për 9-mujorin 2024, sipërfaqja totale e dhënë për leje ndërtimi në kryeqytet arriti një rekord të ri prej 1.6 milionë metra katror, me rritje prej 60% në krahasim me të njëjtën periudhë të një viti më parë (rreth 80% e lejeve jepen për banesa).

FMN, Banka e Shqipërisë dhe Shoqata e Bankave kanë shprehur muajt e fundit shqetësimin për rritjen e ekspozimit të sistemit bankar ndaj sektorit të pasurive të paluajtshme.

Statistikat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se kredia për pasuri të paluajtshme dhe blerje banesash ka arritur në 50% të totalit të stokut të huasë në tetor 2024, nga 35% që ishte ky tregues një dekadë më parë, ku kërcimi filloi në gjysmën e dytë të vitit 2023.

“Ndërkohë që rreziqet sistemike në sistemin financiar të Shqipërisë mbeten kryesisht të kontrolluara, rritja e ndjeshme e kredive hipotekore dhe rritja e vazhdueshme e çmimeve në sektorin e pasurive të paluajtshme kërkojnë mbikëqyrje të kujdesshme”, thotë Anke Weber, shefja e misionit të FMN-së për Shqipërinë.

“Rritja e shpejtë e kreditimit, veçanërisht në sektorin e pasurive të paluajtshme, përbën një burim të mundshëm rreziku për industrinë bankare dhe shqetësimi i shprehur nga Banka e Shqipërisë buron nga pozicioni i saj mbikëqyrës, kontrollues dhe i objektivit të stabilitetit financiar”, thotë Banka e Shqipërisë në prononcimin për “Monitor”.

“Ekspozimi ndaj pasurive të paluajtshme mund të krijojë varësi të tepruar në një sektor që është i ndjeshëm ndaj luhatjeve ekonomike. Në rast të një rënieje të çmimeve të pasurive të paluajtshme, bankat mund të përballen me një rritje të kredive me probleme”, pohon Prof. Spiro Brumbulli, kryetar i Shoqatës Shqiptare të Bankave.

Më poshtë lexoni të plota përgjigjet që Banka e Shqipërisë, Fondi Monetar Ndërkombëtare dhe Shoqata e bankave kanë dhënë për “Monitor” lidhur me rritjen e shpejtë të sektorit dhe të kreditimit të tij nga ana e bankave.

FMN: Hapat që sigurojnë që sektori i ndërtimit të vazhdojë të rritet në mënyrë të qëndrueshme

Së fundmi keni paralajmëruar për rreziqet që sektori i ndërtimit paraqet për sektorin bankar shqiptar, për shkak të rritjes së shpejtë të kredive hipotekore. A shihni ndonjë rrezik për një shpërthim të “flluskës” në sektorin e ndërtimit në Shqipëri?

Anke Weber, shefja e misionit të FMN-së për Shqipërinë:

Sektori bankar është i mirëkapitalizuar dhe likuid në përgjithësi, me raportet prudenciale që janë dukshëm mbi kërkesat rregullatore. Ndërkohë që rreziqet sistemike në sistemin financiar të Shqipërisë mbeten kryesisht të kontrolluara, rritja e ndjeshme e kredive hipotekore dhe rritja e vazhdueshme e çmimeve në sektorin e pasurive të paluajtshme kërkojnë mbikëqyrje të kujdesshme.

Në mënyrë inkurajuese, Banka e Shqipërisë (BoA) ka bërë përparime në forcimin e kornizës së saj makroprudenciale, duke përfshirë mbledhjen e të dhënave të përmirësuara për pasuritë e paluajtshme. BoA gjithashtu ka rritur në mënyrë të përshtatshme shtesën ciklike të kapitalit (CCyB) nga zero në 0.25% në qershor 2024 (që pritet të hyjë në fuqi në qershor 2025).

Duke pasur parasysh këto përpjekje, mund të konsiderohet futja e kërkesave për raportin kredi ndaj vlerës së pronës (loan-to-value LTV) dhe raportin e shërbimit të borxhit kundrejt të ardhurave të huamarrësve (debt-to-income DTI), për të ndihmuar në frenimin e zgjerimit të shpejtë të kreditimit në sektorin e pasurive të paluajtshme. Duke pasur parasysh përqindjen e lartë të kredive në valutë të pambrojtura, kërkesa të tilla mund të diferencohen midis kredive në Lek dhe atyre në valutë.

Stabiliteti financiar mund të forcohet më tej duke kaluar drejt një norme pozitive neutrale për shtesat kundërciklike të kapitalit, – Countercyclical capital buffer CCyB – (domethënë, duke vendosur një nivel pozitiv të CCyB edhe kur rreziqet sistemike janë neutrale), së bashku me finalizimin e kuadrit të shtesave mbrojtëse ndaj rrezikut sistemik” (SyRB), në mënyrë që të adresohen rreziqet që nuk mbulohen nga shtesat e tjera të kapitalit.

Forcimi i mjeteve makroprudenciale do t’i lejonte politikës monetare të përqendrohej në stabilitetin e çmimeve pa ndërhyrë në çështjet e stabilitetit financiar.

Këta hapa do të jenë gjithashtu thelbësorë për të siguruar që sektori i ndërtimit të vazhdojë të rritet në mënyrë të qëndrueshme duke zbutur rreziqet për stabilitetin financiar.

Banka e Shqipërisë: Rritja e çmimeve të banesave paralelisht me rritjen e kredisë për pasuri të paluajtshme, rrezikon të transformohet në një fenomen vetëpërmbushës

Gjatë vitit 2024, Banka e Shqipërisë aplikoi për herë të parë shtesën kundërciklike të kapitalit për bankat tregtare. Pse mendoni se ritmi i rritjes së kreditimit duhet të ngadalësohet dhe cilat janë rreziqet kryesore të lidhura me rritjen e shpejtë të kredisë në situatën aktuale?

Shtesa kundërciklike e kapitalit, siç mund të kuptohet nga emri i saj, është një instrument që ka cilësi kundërciklike, pra qëllimi i tij është të moderojë ecurinë e ciklit financiar – ku kontributin kryesor e jep rritja e kredisë – kur ai shfaq një rritje të ndjeshme.

Në këtë mënyrë, ky instrument vepron në dy drejtime: ai zbut apo parandalon ekspozimin ndaj rreziqeve dhe rrit rezistencën e sektorit bankar – pra aftësinë e tij për të përthithur humbjet e mundshme, nëpërmjet niveleve më të larta të kapitalit – nëse këto rreziqe materializohen.

Rreziqet që shoqërojnë rritjen e shpejtë të kredisë totale lidhen kryesisht me rritjen e ngarkesës me borxh të familjeve dhe të bizneseve. Ato materializohen në momentet kur, për shkak të goditjeve të ndryshme që mund të pësojë ekonomia, të ardhurat bien, duke çuar në uljen e aftësisë paguese të kredimarrësve dhe rritjen e kredive me probleme.

Në rastin tonë, gjatë 2023 dhe në 2024, rritja e kredisë është përshpejtuar, me kontribut kryesor nga kredia për individët në Lek, kryesisht për blerjen e pasurive të paluajtshme rezidenciale.

Kjo rritje ka përkuar me rritjen e çmimeve të banesave, sipas indeksit që ne monitorojmë dhe publikojmë. Rritja e çmimeve të banesave paralelisht me rritjen e kredisë për pasuri të paluajtshme, rrezikon të transformohet në një fenomen vetëpërmbushës (ku secili tregues mbështet rritjen e tjetrit), duke u larguar nga nivelet që sugjerojnë zhvillimet fondamentale ekonomike dhe financiare.

Në këto kushte, mbështetur edhe në ecurinë e treguesve të tjerë paralajmërues që ne monitorojmë në mënyrë të rregullt, u vlerësua e nevojshme të rritet norma e shtesës kundërciklike të kapitalit (KUNC).

Ndaj, në zbatim të rregullores, Banka e Shqipërisë vendosi rritjen e shtesës makroprudenciale të kapitalit, nga 0% në 0.25%, në muajin qershor 2024. Bankat duhet ta përmbushin këtë kërkesë për rritje të kapitalit, jo më larg se një vit nga data e marrjes së vendimit. Në varësi të ecurisë së treguesve që monitorohen, do të vendoset edhe për ecurinë e mëtejshme të normës së KUNC-it.

Shoqata e Bankave: Rritja e shpejtë e kreditimit, veçanërisht në sektorin e pasurive të paluajtshme, përbën një burim të mundshëm rreziku për industrinë bankare

Banka e Shqipërisë, gjatë vitit 2024, shprehu shqetësimin për rritjen e shpejtë të kreditimit, veçanërisht në segmentin e pasurive të paluajtshme, duke aplikuar madje edhe një shtesë të posaçme kapitali për të ngadalësuar kredidhënien. Besoni se ekzistojnë rreziqe të shtuara të lidhura me rritjen e shpejtë të kreditimit dhe me ekspozimin e lartë të sektorit në tregun e pasurive të paluajtshme?

Spiro Brumbulli, Sekretar i Përgjithshëm i Shoqatës Shqiptare të Bankave

Rritja e shpejtë e kreditimit, veçanërisht në sektorin e pasurive të paluajtshme, përbën një burim të mundshëm rreziku për industrinë bankare dhe shqetësimi i shprehur nga Banka e Shqipërisë buron nga pozicioni i saj mbikëqyrës, kontrollues dhe i objektivit të stabilitetit financiar.

Ekspozimi ndaj pasurive të paluajtshme mund të krijojë varësi të tepruar në një sektor që është i ndjeshëm ndaj luhatjeve ekonomike.

Në rast të një rënieje të çmimeve të pasurive të paluajtshme, bankat mund të përballen me një rritje të kredive me probleme.

Rritja e kreditimit p.sh. me 25% për një vit, ndonëse tingëllon pozitive, mund të shoqërohet me rreziqe të shtuara, nëse huamarrësit nuk mund të përmbushin detyrimet e tyre në rast të ndonjë shtrëngimi ekonomik.

Dhe Fondi Monetar Ndërkombëtar i ka kërkuar Bankës së Shqipërisë të marrë masa për rritjen e shpejtë të kreditimit të sektorit të pasurive të paluajtshme dhe të bëjë analiza bazuar te huamarrësi, për të ndihmuar me zbutjen e rreziqeve nga rritja e shpejtë e kreditimit të sektorit të pasurive të paluajtshme.

Masat rregullatore të Bankës së Shqipërisë, përfshirë shtesën e kapitalit, janë hapa të rëndësishëm për të balancuar rritjen e kreditimit me qëndrueshmërinë afatgjatë të sektorit. Megjithatë, është thelbësore që bankat të vazhdojnë të forcojnë analizën e tyre të riskut dhe të diversifikojnë portofolin./ Monitor