‘Paradoksi i betonit’: Çmimet e pronave rriten, ndërsa shitjet kanë pësuar tkurrje

Të dhënat zyrtare të tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri tregojnë një realitet që sfidon rregullat bazë të ekonomisë. Shifrat e transaksioneve nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës, ASHK, për periudhën 2021-2025, të kryqëzuara me ndryshimet demografike dhe të dhënat e INSTAT mbi lejet e ndërtimit zbulojnë një anomali të dukshme, ku volumi i ndërtimeve dhe çmimet e pronave vazhdojnë të rriten, ndërkohë që numri i shitjeve tkurret.

Të dhënat e siguruara përmes një kërkese për të drejtë informimi në ASHK tregojnë se pas një bumi në vitin 2022, shitjet e apartamenteve në kryeqytet pësuan një tkurrje të ndjeshme dhe të vazhdueshme për dy vite me radhë, përpara se të shfaqnin një stabilizim dhe rritje të lehtë gjatë vitit 2025.

Në një ekonomi funksionale, ky do duhej të ishte momenti kur rregullat bazë hyjnë në lojë. Kur kërkesa bie dhe stoku i pashitur rritet, çmimet duhet të ulen për të nxitur blerësit. Megjithatë në Tiranë, çmimet e pronave pësuan një rritje agresive gjatë viteve 2023-2024, duke e bërë strehimin një mision të pamundur për qytetarin e shtresës së mesme.

Ky është thelbi i asaj që ekspertët e konsiderojnë si “paradoksi i betonit”; ku në vend që tregu të vetë-korrigjohet nga mungesa e blerësve tradicionalë, ai po mbahet peng nga blerësi atipik, i cili është imun ndaj kredive bankare dhe interesave.

“Sektori i ndërtimit përdoret si kanal për para informale dhe kriminale, duke ulur presionin për të shitur shpejt dhe duke lejuar mbajtjen e çmimeve të larta, pavarësisht nga të ardhurat reale të familjeve,” thotë Zef Preçi, drejtor i Qendrës Shqiptare për Kërkime Ekonomike.

Sipas tij, ky fluks informal kapitalesh ka krijuar një “mur” çmimesh, që sipas ekspertëve po deformon ekonominë kombëtare.

Të dhënat statistikore të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës tregojnë se viti 2022 ishte “viti i artë” pas pandemisë për tregun e pasurive të paluajtshme, ndërsa vitet në vijim patën një rënie të shitjeve.

Në nivel kombëtar, trendi i shitjes së pronave shënoi një kulm absolut në vitin 2022 me 37,684 kontrata, i pasuar me një tkurrje thelbësore prej afro 17.2% deri në vitin 2024, duke zbritur në 31,199 kontrata. Tregu shënoi sërish rritje gjatë vitit 2025, ku u regjistruan 36,027 transaksione me pasuritë e paluajtshme.

Ndërsa numri i transaksioneve në nivel kombëtar u përmirësua, Tirana – e cila mban peshën kryesore me mbi 41% të transaksioneve në këto 5 vite, ende nuk ka arritur nivelin e shitjeve të vitit 2022. Të marra së bashku, 4 rajonet e ASHK në Tiranë regjistruan mbi 17 mijë transaksione në vitin 2022, ndërsa në vitin 2025 rreth 13 mijë.

Volumi i transaksioneve të ndodhura në kryeqytet, krahasuar me totalin në rang vendi, ra nga 45.5% në vitin 2022 në 36.5% në vitin 2025. Të dhënat tregojnë se tregu u zhvendos në vijën bregdetare dhe zona të tjera të vendit, që janë përgjegjëse edhe për atë që duket si një rimëkëmbje e tregut gjatë vitit të shkuar.

Për shembull, në zonën e mbuluar nga drejtoria “Tirana Veri”, e cila përfshin disa nga zonat me zhvillimin më të vrullshëm, përfshirë Bulevardin e Ri, në vitin 2021 u regjistruan 4,735 kontrata shitjeje dhe u rrit në 6,201 transaksione në vitin 2022.

Por pas këtij momenti tregu ra. Në vitin 2023 numri i shitjeve ra në 4,729, dhe në vitin 2024 preku fundin e këtij cikli me vetëm 4,073 kontrata, një rënie drastike prej afro 35% krahasuar me vitin e bumit.

Sipas Ylli Sulës, drejtues i kompanisë “Çelësi” që përpilon indeksin e çmimeve “Keydata”, kjo është zona me çmimet më të ulëta në kryeqytet.

“Parë nga ky këndvështrim relativ, kjo zonë mbetet, si edhe para kërcimit të çmimeve prej vitit 2022, zona me çmimet më të ulëta në Tiranë,” thotë Sula.

Ai e shpjegon rënien e transaksioneve me rënien e numrave të migrimit të brendshëm dhe pamundësinë e këtij grupi që lëviz nga rrethet drejt Tiranës për të blerë me çmimet aktuale.

“Për sa i takon rënies së vëllimit të kontratave në këtë zonë, interpretimi ynë e lidh këtë dukuri kryesisht me rënien e fluksit migrator të brendshëm drejt kryeqytetit nga shtresa e blerësve me nivel të ulët ekonomik që ka përbërë ndër vite potencialin kryesor për këtë zonë dhe me pamundësinë e kësaj shtrese për të përballuar këtë nivel rritjeje çmimi”, tha ai.

Një trajektore e ngjashme vërehet edhe në atë zonë që njihet si “Tirana Jug”, që përfshin qendrën e Tiranës dhe pjesën e lakmuar rreth parkut të Liqenit Artificial. Nga 3,960 kontrata në 2022, shifra në këtë zonë ra në 3,109 në vitin 2024. Jugu i kryeqytetit pati një rikthim më të fortë në vitin 2025, por sërish pa arritur shifrat e dy viteve më parë.

“Investitori jo-elastik”

Sipas indeksit “KeyData” të kompanisë Çelësi, çmimet e pronave në kryeqytet për 3 vitet e fundit [2023-2025] janë rritur mes 49.4% në zonën veriore deri në 74.9 për qind në zonat e tjera të Tiranës.

Për ekspertin e ekonomisë, Zef Preçi, rritja e çmimeve pavarësisht rënies së kërkesës ka një sërë faktorësh, që përfshijnë kostot më të larta, rritjen e taksave vendore dhe qendrore, rritjen e çmimeve të referencës dhe një treg spekulativ me prani të madhe parash të pista.

“Ka disa tregues ku mund të dyshohet me bazë për prezencë parash të pista në sektorin e ndërtimit, por asnjëri nuk është ‘provë’ i vetëm,” thotë ai, duke përmendur format e financimit të projekteve luksoze në kryeqytet që po zhvillohen nga kompani pa kapital të qartë.

Për të, ngritja e kullave të mëdha pa marrë kredi është një sinjal i qartë rreziku.

“Kemi kompani ndërtimi me xhiro shumë të ulët të deklaruar ndër vite, që papritur marrin leje për projekte dhjetëra milionë euro dhe nuk raportojnë burimin e kapitalit, ose kanë strukturë pronësie me zinxhir shoqërish guackë, shpesh off‑shore,” thekson Preçi.

Edhe Eduard Gjokutaj, drejtues i qendrës kërkimore ekonomike ALTAX, shpjegon se rritja e çmimeve po udhëhiqet “nga një kërkesë selektive e përqendruar në segmentet premium.” Kjo krijon atë që ai e quan “investitor jo-elastik”, një profil që zotëron likuiditet të bollshëm dhe nuk reagon ndaj luhatjeve të çmimit.

Për ekspertët, ky treg që dominohet nga blerës që nuk pyesin për çmimet është dëshmi e ekonomisë informale dhe dyshimeve për pastrim parash. Eduard Gjokutaj paralajmëron se peizazhi financiar i Tiranës nuk mund të analizohet pa marrë parasysh “flamujt e kuq” që valëviten mbi këtë sektor.

“Boshllëku sistematik mes çmimeve të deklaruara në kontrata dhe vlerës reale të tregut është sinjali i parë i një ekonomie paralele,” thekson ai. Sipas tij, ky fenomen vërtetohet lehtësisht nga një tjetër anomali: “Një raport jashtëzakonisht i ulët i kredive hipotekore kundrejt transaksioneve totale, çka sugjeron se një pjesë e konsiderueshme e pasurive të paluajtshme po përthithet nga likuiditeti jashtë sistemit bankar.”

Po ashtu, një tjetër sinjal alarmi janë të ashtuquajturat “flip transactions” apo rishitja e shpejtë e pronave: “Pa pasur asnjë funksion real banimi apo ekonomik, tregon për një natyrë spekulative të tregut,” theksoi Gjokutaj.

Sëmundja Holandeze

Të dhënat e Censusit të Popullsisë dhe Banesave 2023 nga INSTAT tregojnë se popullsia banuese në Shqipëri ka pësuar një rënie drastike krahasuar me vitin 2011, një fenomen që prek pothuajse të gjithë vendin.

Qarku i Tiranës është i vetmi që ende shënon një shtesë popullsie, falë urbanizimit të vazhdueshëm dhe migrimit të brendshëm drejt kryeqytetit. Por pavarësisht kësaj rritjeje popullsie, në vitin 2023 në Bashkinë e Tiranës numëroheshin 52,800 banesa të pabanuara. Të llogaritura mbi një sipërfaqe mesatare konservatore prej 80 metrash katrorë dhe çmimin mesatar të referencës shtetërore në kryeqytet rreth 1,290 Euro për metër katror, këto objekte bosh përfaqësojnë afro 5 miliardë euro kapital të “ngrirë”.

Pavarësisht rënies së popullsisë, të dhënat e INSTAT tregojnë se në vitin 2024 u dha leje për 2.4 milionë metra katrorë sipërfaqe të reja ndërtimi. Në vitin 2025, sipërfaqja ra në 1.3 milionë metra katrorë.

Kjo situatë po kërcënon, sipas ekspertëve, strukturën makroekonomike të vendit. Për Zef Preçin, ky është një paradoks i thellë pasi vëllimi aktual i ndërtimeve nuk mbështetet në asnjë projeksion makroekonomik real.

“FMN dhe institucionet e tjera presin rritje reale të PBB‑së rreth 3–4% në vit në dekadën e ardhshme…, kjo nuk mjafton për të justifikuar që ndërtimi të zërë një peshë kaq të madhe në investimet totale, duke arritur rreth gjysmën e investimeve në disa vite,” shpjegon ai.

Kjo mani për të hedhur paratë në beton po krijon pasoja zinxhir. Preçi përdor termin “Kulla të zbrazëta” për të përshkruar mijëra apartamente dhe zyra të pashfrytëzuara që mbajnë të bllokuara vlera të mëdha investimi.

“Sa më shumë kapital mbahet në godina bosh, aq më pak kapital ngelet për sektorë që rrisin produktivitetin dhe eksportet, duke frenuar rritjen afatgjatë të PBB-së,” paralajmëron Preçi.

Edhe Gjokutaj thekson të njëjtën pikë se ndërtimi ka braktisur funksionin e tij social.

“Prona po përdoret si një ‘magazinë vlere’, e ushqyer nga urbanizimi i brendshëm drejt kryeqytetit dhe kërkesa e diasporës,” tha ai.

Sipas tij, Shqipëria rrezikon të futet në atë që në ekonomi njihet si “Sëmundja Holandeze”, kur forcimi i monedhës vendase për shkak të hyrjeve të mëdha të valutës për të blerë pasuri të paluajtshme cenon pjesën tjetër të ekonomisë.

“Jemi në kushte të përkufizuara si ‘Dutch Disease’, ku përqendrimi i tepërt në një sektor (ndërtim) ‘vret’ sektorët e tjerë konkurrues duke rritur kostot e inputeve (punës dhe tokës)”, thotë Gjokutaj. Kjo situatë sipas tij krijon një “iluzion pasurie”, ndërkohë që lë të nënfinancuar sektorët prodhues dhe ata inovativë, duke goditur zhvillimin e qëndrueshëm afatgjatë./ BIRN