Për kë po ndërtohet? Gjysma e banesave në Durrës dhe Vlorë janë bosh

Durrësi dhe Vlora janë dy nga qarqet më të rëndësishme të vendit dhe janë shëmbëlltyra se si është zhvilluar Shqipëria gjatë tranzicionit. Për forcat politike që e kanë qeverisur vendin ato konsiderohen histori suksesi.

Por, pavarësisht dëshirës së pushtetit për të na ofruar këtë pamje, të dhënat e censit të vitit 2023, tregojnë një realitet tjetër, ku gati gjysma banesave të këtyre dy qarqeve janë bosh.

Ky fakt ngre pikëpyetje të mëdha mbi modelin e zhvillimit ekonomik të këtyre dy qendrave të rëndësishme në të cilat është investuar ndjeshëm në ndërtim. Por të dhënat tregojnë se pjesa më e madhe e objekteve të reja janë pa rezidentë.

Vetëm 7% e banorëve të qarkut Durrës dhe 2% e banorëve të Vlorës jetojnë në banesa të ndërtuara mes viteve 2016-2023.

Durrës, një në dy banesa bosh.

Qarku i Durrësit, i dyti më i rëndësishëm në vend, përfshin bashkitë Durrës, Shijak dhe Krujë dhe numëron 226,863 banorë, me një rënie prej 36,848 banorësh (14%), krahasuar me censin e viti 2011.

Në letër, është një zonë dinamike me portin më të madh të vendit, afërsi me Tiranën dhe një vijë bregdetare që tërheq investime e turizëm.

Por tabloja nuk është kaq optimiste. Sipas censit të vitit 2023 në qarkun e Durrësit ka 117,303 banesa, nga të cilat 51,127 (43,6%) janë bosh, ndërsa 66,176 janë të banuara.

Situata bëhet më dramatike kur ndarja e banesave bosh bëhet në nivel bashkish.

Bashkia Durrës, përfshin pjesën dërrmuese të njësive bosh. Gjithsej ajo ka 91,378 njësi banimi, nga të cilat 46,7938 (51.2%) janë të banuara ndërsa 44,595 (48.8%) jo. Kjo tregon se thuajse gjysma e banesave është bosh.

Në Shijak dhe Krujë, ku presioni nga turizmi dhe ndërtimi janë ndjerë më pak, shifrat janë më të ulëta, me përqindje boshatisjeje respektivisht 32.5% dhe 21.3%.

Ndërsa popullsia e Shqipërisë ulet, si rezultat i emigrimit masiv dhe faktit që Tirana është ajo që tërheq edhe ato pak banorë nga lëvizjet e brendshme demografike, Durrësi është kthyer në “depo betoni” për apartamente që presin pushuesit e verës, emigrantët me kursime, apo investitorë dhe spekulantë të fokusuar në tregun e pronave të paluajtshme.

Por jo për njerëzit që jetojnë dhe duan të jetojnë aty përditë.

Në qarkun e Durrësit nga viti 2013 deri në vitin 2024 janë shtuar 779,000 m2 ndërtim i destinuar vetëm për banim.

Vlora më keq së Durrës

Vlora është qarku ku fenomeni i banesave bosh është më i theksuar. Në letër Vlora është histori suksesi, me investime strategjike, turizëm në rritje dhe zhvillim të shpejtë të bregdetit.

Sipas censit te vitit 2023, popullsia e qarkut Vlorë ka rënë me 28,959 (17%) nga viti 2011.

Në total qarku ka 109,375 banesa me destinacion banimin, nga këto, 52,296 janë të banuara (47.8%), ndërsa 57,079 (52.2%) jo. Më shumë se gjysma e shtëpive në qarkun e Vlorës janë bosh.

Në bashkinë Vlorë, e cila përfshin vetë qytetin dhe zonat përreth, nga 63,428 banesa në total, 33,561 janë bosh (53%), ndërsa 29,867(47%) janë të banuara.

Në Sarandë, një tjetër model i zhvillimit të turizmit shqiptar, fenomeni është edhe më i theksuar, nga 20,790 banesa, 12,919 janë bosh, dhe vetëm 7,871 kanë njerëz brenda.

Në përqindje, kjo do të thotë 62% banesa bosh dhe vetëm 38% të banuara.

Himara, një tjetër destinacion turistik i ngjashëm, ka 7,292 banesa, nga të cilat 4,173 janë bosh (57%) dhe 3,119 (43%) të banuara.

Në Delvinë, Konispol dhe Finiq, zona që nuk kanë ndjerë të njëjtin presion për ndërtime dhe turizëm, vetëm afërsisht 1 në 3 apartamente është bosh.

Selenica bën përjashtim në qarkun Vlorë me nivelin e lartë të banesave bosh ndonëse jo një zonë turistike.

Për urbanisten Doriana Musai ndërtimi është shndërruar në model ekonomik për të mbajtur gjallë “statistikat e zhvillimit”.

“Qeveria shpall sukseset me fjalë si ‘turizëm’, ‘investime strategjike’ dhe ‘modernizim’, por në realitet po krijon qytete fantazmë, ku gjysma e dritareve nuk ndizen kurrë,” thotë Musai.

93-98% e banorëve të Vlorës dhe Durrësit banojnë në ndërtesa të para vitit 2016

Censi i dy viteve më parë, përveç numrit të banesave bosh dhe të banuara, tregon edhe vjetërsinë e ndërtesave ku jetojnë banorët e dy qarqeve.

Por këtë të dhënë Instituti i Statistikave e ka publikuar vetëm në rang qarku, në këtë fazë mungojnë të dhënat në nivel bashkie dhe njësie administrative.

Ne i kërkuam INSTAT të na i vinte në dispozicion këto të dhëna, por pas disa komunikimeve me përfaqësues të këtij institucioni dhe të Komisionerit për të Drejtën e Informimit, na u tha se këto të dhëna ishin duke u përpunuar dhe në momentin që ky proces do të ketë përfunduar do të na vihen në dispozicion.

Megjithatë mbi aq sa është publike kemi mundur të ndërtojmë një ide se ku jetojnë banorët e qarkut të Durrës.

Nga totali prej 66,176 njësi të banuara në Durrës në nivel prefekture grafiku i mëposhtëm na tregon ku banojnë qytetarët e qarkut të grupuar sipas vitit të ndërtimit të banesës.

Më shumë se gjysma e njësive të banuara në Durrës (57%) janë ndërtuar para viteve 2000.

Banesat e ndërtuara në vitet 2001-2010 zënë 30% të totalit të banesave të banuara, ato të ndërtuara pas vitit 2010 zënë 14% të totalit të banesave të banuara.

Më shumë se gjysma e banorëve rezident të qarkut jetojnë në banesa të ndërtuara gjatë komunizmit apo vitet e para të demokracisë dhe jo ato të valës ndërtimore post 2000.

Ndërsa, në Vlorë totali prej 52,296 njësive të banuara është i ndarë sipas grafikut të mposhtëm.

Në këtë qark fakti që shumica e banorëve rezident jetojnë në banesa të vjetra bëhet dhe me evident, duke nxjerrë në pah që janë banesat e post 2000 kanë tendencë të jenë bosh.

Dy në tre njësi të banuara, janë ndërtuar para viteve 2000.

Banesat e ndërtuara në vitet 2001-2010 zënë 23% të totalit të banesave te jetuara. Ndërsa banesat e ndërtuara pas vitit 2010 zënë vetëm 8% të totalit të Banesave të banuara.

Dy të tretat e banorëve rezident të qarkut jetojnë në banesa të ndërtuara gjatë komunizmit apo vitet e para të demokracisë dhe jo ato të valës ndërtimore post 2000.

Në qarkun Vlorë nga 2013 deri në 2024 janë miratuar 722,000 m2 ndërtim me destinacion banimin. Vlen të përmendet që vetëm në 2014 janë dhënë 266,000 m2 ndërtim për banim. 

Njësitë e reja të banimit pas 2016 zënë një përqindje shumë të vogël në totalin e shtëpive të banuara, në Durrës 7% dhe në Vlorë 2% . Pra, ndërtesat e reja nuk po zëvendësojnë të vjetrat, por shtohen mbi to.

Kërkuam nga INSTAT edhe të dhëna mbi njësitë e banimit që janë bosh në këto dy qarqe, ku të përcaktonte se në cilat njësi administrative dhe cilës periudhë të ndërtimit i përkasin njësitë e banimit bosh, edhe këtë informacion nuk arritëm ta marrim me argumentin e njëjtë se të dhënat janë duke u përpunuar.

Industria e ndërtimit për urbanisten Doriana Musai është shumë e ekspozuar ndaj dy fenomeneve spekulimi dhe pastrim parash dhe investimet në pasuri të paluajtshme janë kthyer në strehim për kapitalin e pasigurt, përfshirë korrupsionin dhe krimin financiar.

“Në mungesë të tregjeve të tjera të sigurta, betoni është bërë ‘banka’ më e sigurt për kursimet, shpesh me burim të dyshimtë. SPAK na konfirmon ne shumë raste këtë skemë të ngritur,” thotë Musai.

Krahasimi i Durrësit dhe Vlorës me Selaniku

Në këto dy qarqe po ndodh një fenomen i çuditshëm, popullsia nga censi në cens është ulur, banesat bosh janë rritur, por gjithashtu metrat e ndërtimit me destinacion banimin janë shtuar.

Sipas një studimi të kryer nga tre pedagogë (Azmi Stringa, Manjola Naco dhe Alban Korbi), thuhet se pjesa e njësive të pabanuara u rrit dhe së bashku me to u rrit edhe çmimi i pasurive të paluajtshme.

Sipas Bankës së Shqipërisë, çmimet e apartamenteve u rritën me afërsisht 44% në vitin 2024.

Faktorë të shumtë po kontribuojnë në këtë rritje janë zgjerimi i turizmit dhe kërkesa për qira ditore (afatshkurtra si Airbnb), blerja spekulative e shtëpive dhe një pjesë në rritje e blerjeve nga blerësit e huaj, e vlerësuar në 20% të transaksioneve në vitin 2024.

“Ky bashkim i mungesës së alternativave të tjera të investimit, profilit të rrezikut të vendit (pasiguria në të bërit biznes nxit investimet në pasuri të paluajtshme), investimeve spekulative, kërkesës së jashtme nga turizmi, korrupsioni dhe krimi financiar po prodhon një rezultat paradoksal, ndërsa popullsia e Shqipërisë është në rënie, numri i shtëpive të zbrazëta vazhdon të rritet dhe çmimet përshkallëzohen përtej mundësive të qytetarëve mesatarë” thuhet në studim

Studimi bën një krahasim me një qendër të rëndësishme të turizmit në Greqi, siç është Selaniku dhe kjo zonë është dukshëm më mirë se Durrësi dhe Vlora. Sipas mediave greke, një në tre shtëpi në rajonin e Maqedonisë Qendrore është bosh, pra rreth 33%.

Ndërsa Durrësi dhe Vlorë janë rreth 50% me trend rritjen e kësaj shifre për shkak se projekti “Durrës Yacht Marina”, dhe “Vlora Marina” do të sjellin në treg mijëra apartamente të tjera.

Doriana Musai thotë se po ndërtohet një ekonomi e iluzioneve, ku “zhvillimi” nuk matet me rritjen e cilësisë së jetës së njerëzve, por me numrin e lejeve të ndërtimit dhe m² të betonit të shitur.

“Në këtë kuptim, Durrësi dhe Vlora po bëhen viktima të suksesit të rremë, duke u shndërruar në qytete turistike për disa, por të pabanuara për shumicën”, përmbyll Musai./ Citizens