Rama bën gati një tjetër kullë pas Pallatit të Kongreseve. Cilit oligarku i është premtuar?

Korporata e Investimeve Shqiptare ka hapur zyrtarisht procedurën konkurruese për zgjedhjen e partnerit privat që do të marrë përsipër rivitalizimin e Pallatit të Kongreseve dhe ndërtimin e një godine të re multifunksionale në truallin ngjitur, që parashikohet të jetë një kullë në lulishten që ndodhet aktualisht pas Pallatit të Kongreseve. Bëhet fjalë për një nga projektet më simbolike dhe më të ndjeshme urbanisht në kryeqytet, jo vetëm për shkak të vendndodhjes në një zonë të lakmuar, por edhe për ndërthurjen mes trashëgimisë kulturore, interesit publik dhe zhvillimit imobiliar.

Në themel të projektit qëndron një model “sipas sipërmarrjes”, ku partneri privat financon rivitalizimin dhe modernizimin e Pallatit të Kongreseve dhe, në këmbim, përfiton një pjesë të sipërfaqes së zhvillimit të një objekti të ri shumëfunksional në pronën e Korporatës pranë godinës ekzistuese.

Dy site, një projekt: monument kulture dhe “kullë” shumëfunksionale

Ekofin konsultoi dokumentat e konkursit dhe rezulton që zona  është e ndarë në dy “site”. I pari është vetë Pallati i Kongreseve, me truall 11,740 metra katrorë dhe një sipërfaqe ekzistuese ndërtimi prej 5,604.8 metra katrorë. Ky objekt, i ndërtuar në vitet 1982–1986 dhe i shpallur Monument Kulture i Kategorisë II, është jo vetëm skenë qendrore për kongrese, festivale dhe evente shtetërore, por edhe një nga shembujt më domethënës të arkitekturës monumentale të asaj periudhe.

I dyti është trualli për sipërmarrje në kufi me Pallatin, me një sipërfaqe totale 4,760 metra katrorë, i përbërë nga parcelat 7/74 dhe 7/88 në zonën kadastrale 8160. Pikërisht këtu parashikohet ndërtimi i një objekti të ri multifunksional me përdorim të përzier, ku mund të ndërthuren funksione akomodimi, biznesi, zyra, tregti, shërbime dhe parkim nëntokësor. Sipërfaqja maksimale e lejuar ndërtimore mbi tokë është 50,000 metra katrorë, ndërsa minimumi 40,000 metra katrorë, duke e pozicionuar projektin në kategorinë e zhvillimeve të mëdha urbane.

Dy strukturat – Pallati ekzistues dhe godina e re – duhet të funksionojnë në mënyrë të pavarur, secila me identitetin e vet, por në harmoni arkitektonike dhe funksionale. Sfida për projektuesit është që ndërtimi i ri të mos “mbytë” apo relativizojë siluetën e Pallatit të Kongreseve, por ta theksojë dhe ta vërë në dukje si pikë reference në një ansambël të ridimensionuar.

Trashëgimi kulturore përballë presionit të zhvillimit

Pallati i Kongreseve është pjesë e Qendrës Historike të Tiranës, e shpallur me vendim qeverie në vitin 2018. Statusi i Monumentit të Kategorisë II do të thotë se, mbi të gjitha, duhen ruajtur volumi, pamja e jashtme dhe elementët kyç arkitektonikë e dekorativë. Ligji “Për trashëgiminë kulturore dhe muzetë”, aktet nënligjore përkatëse dhe rregullat e Institutit Kombëtar të Trashëgimisë Kulturore vendosin kufizime të qarta për çdo ndërhyrje, sidomos për fasadat, veshjet me travertinë, vetratat perimetrale dhe strukturat origjinale të brendshme.

Raportet ekzistuese teknike flasin për një strukturë mbartëse që në thelb është e qëndrueshme, por që kërkon rikrijim të plotë sipas Eurokodeve dhe standardeve bashkëkohore, si dhe zëvendësim total të sistemeve HVAC, elektrike, hidrosanitare dhe kundër zjarrit. Nga ana tjetër, fasadat, tarraca, izolimi, vetratat e dikurshme me profil alumini e xham të vetëm dhe infiltrimet e ujërave në katin nëntokësor tregojnë për nevojën e një rikonstruksioni serioz, por të kujdesshëm, që minon amortizimin pa cenuar autenticitetin.

Kjo e vendos konkursin në një terren të ndjeshëm: sa larg mund të shkohet me modernizimin pa deformuar karakterin origjinal? Si mund të integrohen shtesa volumore apo hapësira shtesë pa krijuar një “muze” të ngrirë nga njëra anë, apo një “qendër eventesh” të depersonalizuar nga ana tjetër?

Modeli i sipërmarrjes: rivitalizim pa barrë direkte në buxhet

Kuadri ligjor mbi të cilin mbështetet projekti është vendimi i Këshillit të Ministrave nr. 137, datë 06.03.2024, që rregullon përdorimin e pronës shtetërore nëpërmjet qirasë, enfiteozës, leasing apo partneriteteve të tjera publike-private, si dhe vendimi nr. 503, datë 10.09.2025, që transferon pronat shtetërore te Korporata e Investimeve Shqiptare për realizimin e projektit.

Në termat praktikë, kjo do të thotë se financimi i rivitalizimit të Pallatit të Kongreseve nuk planifikohet si investim klasik buxhetor, por si pjesë e një pakete që “shlyhet” përmes zhvillimit imobiliar të truallit ngjitur. Partneri privat do të investojë në restaurimin dhe modernizimin e monumentit dhe, në këmbim, do të marrë një pjesë të caktuar të sipërfaqes së zhvillimit në godinën e re multifunksionale.

Kriteri bazë financiar është i qartë: pjesa takuese e Korporatës nuk mund të jetë më pak se 45 për qind e sipërfaqes totale të zhvillimit në objektin multifunksional. Fituesi, megjithatë, duhet të ofrojë përqindjen më të lartë mbi këtë prag minimal. Sa më e lartë të jetë pjesa që i mbetet Korporatës, aq më “i shtrenjtë” konsiderohet kontributi i partnerit privat në rivitalizimin e Pallatit dhe aq më e favorshme llogaritet marrëveshja për palën publike.

Procedurë në dy faza me konkurs ndërkombëtar arkitekturor

Përzgjedhja e partnerit privat bëhet përmes një procedure konkurruese me pikëzim, të strukturuar në dy faza dhe tre zarfa. Në fazën e parë, të kualifikimit, subjektet e interesuara dorëzojnë dokumentacionin ligjor e profesional, si dhe dy projekt-ide paraprake arkitekturore. Këto projekt-ide vlerësohen në bazë të Termave të Referencës të përgatitura nga Agjencia Kombëtare e Planifikimit të Territorit, e cila garanton edhe standardin teknik dhe urbanistik të konkursit.

Nga kjo fazë përzgjidhen pesë kandidatë të renditur të parët, të cilët konsiderohen të kualifikuar. Ata jo vetëm duhet të kenë projekt-ide të vlerësuara arkitektonikisht, por edhe të marrin përsipër një sërë detyrimesh paraprake: të financojnë shpenzimet e konkursit ndërkombëtar, të paguajnë vlerën e projektit të detajuar arkitekturor të koncept-idesë fituese, të sigurojnë ambiente pune provizore për institucionet publike që sot ndodhen në truall, të përballojnë taksat e tarifat e lejeve të zhvillimit dhe ndërtimit, të mbulojnë kostot e regjistrimit të pronave të reja dhe të Korporaës, si dhe të garantojnë zhvillimin e vetë projektit të Rivitalizimit të Pallatit të Kongreseve nga pjesa takuese e Korporatës në godinën e re.

Vetëm këta pesë kandidatë ftohen në fazën e dytë, ku dorëzojnë një propozim të plotë të ndarë në dy zarfa: zarfi i parë përmban projekt-idetë arkitekturore të detajuara, ndërsa i dyti ofertën financiare. Vlerësimi kryhet në dy etapa në kuadër të një konkursi të hapur publik, në prani të një jurie ndërkombëtare, çka synon t’i japë procesit transparencë, kredibilitet profesional dhe një dimension konkurrues mbi standardin mesatar të tregut lokal.

Si përcaktohet fituesi: arkitektura dhe matematika e metro katrorëve

Formula e përzgjedhjes së fituesit është e dyfishtë. Fillimisht, juria vlerëson projekt-idetë arkitekturore dhe jep çmimet për pesë projektet e para, duke renditur konceptet më të mira nga pikëpamja e respektimit të trashëgimisë, integrimit urban, funksionalitetit dhe qëndrueshmërisë. Më pas, në etapën e dytë, në lojë hyn oferta financiare, ku çelësi është përqindja e sipërfaqes që partneri privat i ofron Korporatës mbi kriterin bazë 45 për qind.

Kontrata i jepet kandidatit që arrin të kombinojë dy elemente: të vlerësohet me çmimin e parë për projekt-idenë arkitekturore dhe, njëkohësisht, të ketë ofertën më të favorshme financiare mbi kriterin bazë, në terma të sipërfaqes së zhvillimit që i kalon palës publike. Praktikisht, kërkohet që cilësia arkitekturore dhe interesi publik në formën e pjesës takuese të shtetit në objektin e ri të jenë të balancuara.

Në kontratë formalizohet edhe detyrimi që, me kërkesë të Korporatës, fituesi të sigurojë zhvillimin e projektit të Rivitalizimit të Pallatit të Kongreseve sipas projekt-idesë fituese, ku vlera e këtij projekti mbulohet nga pjesa takuese e Korporatës në zhvillimin e ri multifunksional. Në teori, kjo krijon një mekanizëm ku monumenti përfiton një cikël të plotë restaurimi e modernizimi, i “paguar” nga të ardhurat e gjeneruara nga zhvillimi imobiliar i truallit ngjitur.

Pritshmëritë dhe pikëpyetjet: midis interesit publik dhe tregut

Nga perspektiva e politikës urbane dhe financave publike, ky model synon të marrë maksimumin nga një aset strategjik shtetëror: të ruajë një monument, ta bëjë atë funksional sipas standardeve bashkëkohore për konferenca, evente hibride dhe aktivitete kulturore, të krijojë hapësira pune moderne për administratën dhe, në të njëjtën kohë, të gjenerojë funksione ekonomike të qëndrueshme përmes godinës së re multifunksionale.

Megjithatë, pyetjet që ngrihen janë tipike për çdo projekt të kësaj natyre: sa do të mbizotërojë logjika e zhvillimit imobiliar ndaj kujdesit për trashëgiminë? A do të arrijë konkursi ndërkombëtar të prodhojë një zgjidhje të rafinuar arkitekturore, që e sheh Pallatin e Kongreseve jo si pengesë, por si vlerë qendrore të projektit? A do të jetë pjesa takuese e Korporatës realisht në proporcion me vlerën që po krijohet dhe me detyrimet që merr përsipër partneri privat?

Afati për dorëzimin e aplikimeve është 26 janari 2026, ora 15:00, dhe interesi që ky projekt pritet të ngjallë te studiot prestigjioze të arkitekturës dhe grupet e mëdha të zhvilluesve do të jetë një test edhe për vetë Tiranën: sa tërheqëse është sot kryeqyteti shqiptar si skenë për ndërhyrje komplekse, ku ndërthuren trashëgimia, ekonomia dhe politika urbane. Përtej formulave ligjore dhe përqindjeve të sipërfaqeve, rezultati final do të shihet në një plan shumë më të thjeshtë: si do të duket dhe si do të funksionojë, pas këtij procesi, Pallati i Kongreseve dhe ansambli që e rrethon. /ekofin.al