Studimi i UNDP mbi ndërtimet në Shqipëri: Burimet janë të paqarta, pronësia ndër më të lartat në Europë

Në Tiranë, Programi për Zhvillim i Kombeve të Bashkuara UNDP prezantoi sot në një tryezë teknike një studim sipas të cilit, burimet e kërkesës së madhe për leje të reja ndërtimi janë të paqarta, ndërsa popullsia po zvogëlohet dhe një pjesë e konsiderueshme e banesave janë të lira dhe stoku i tyre është rritur.

Studimi vlerëson që në Shqipëri nuk ka kërkesë tregu për këtë rritje të ndërtimeve të reja, por në 8 vitet e fundit çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 102%.

Studimi i UNDP vëren se industria e ndërtimit u rigjallërua nga viti 2017 e në vazhdim, ku vendin kryesor e zënë banesat, të cilat mbulojnë 76% të sipërfaqes së re të ndërtimit të miratuar në vitin 2021. Në Tiranë (62%) dhe në Durrës (7%) po ngrihen më shumë se 2/3 e ndërtimeve të reja.

Por autorët theksojnë se mbeten të paqarta burimet e kërkesave të shumta për leje të reja ndërtimi, përderisa pronësia e banesave në Shqipëri është ndër më të lartat në Europë.

Një pjesë e konsiderueshme e banesave janë bosh, ndërsa popullsia po pakësohet, por lejet e reja parashikojnë mbi 11 milionë metër katrorë banesa të reja në dekadën e fundit.

Autorët pohojnë se kërkesat për banesa nuk mund t’i rritë as migrimi i brendshëm, sepse kur popullsia e Tiranës dhe e Durrësit, së bashku janë rritur vetëm 4 për qind, nga ana tjetër stoku i banesave në këto dy qytete është rritur mbi 27 për qind dekadën e fundit.

Edhe më paradoksale është gjetja se ndërsa tregu nuk ka kërkesë për një shtim kaq të madh të ndërtimeve të reja, nga ana tjetër çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 102 për qind dekadën e fundit, një rritje, që në studim cilësohet si e shpejtë dhe e paprecedent.

Çmimet e banesave në Tiranë, Durrës dhe qytete të tjera bregdetare janë trefishuar krahasuar me vetëm pak vite më parë.

Çmimi mesatar i shitjes së banesave në shtator 2022 për të gjithë vendin është 1,146 €/m2 dhe kjo ka ardhur për shkak të çmimeve të fryra në Tiranë dhe në zonat bregdetare.

Në kryeqytet, çmimi mesatar është 1,365 €/m2, duke u luhatur nga 770 euro deri në 2,290 €/m2, në varësi të zonës. Në zonat bregdetare çmimi mesatar i shitjes është 1,600 €/m2, duke variuar nga 950 €/m2 në Shëngjin deri me 2,500 €/m2 në Dhërmi. Ndërsa pa Tiranën dhe bregdetin, çmimi mesatar është 380 €/m2.

Studimi vëren luhatje të larta të çmimeve, gjë që tregon se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri është ende i paqëndrueshëm dhe i prekshëm ndaj pritshmërive, emocioneve dhe spekulimeve.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri është i drejtuar nga oferta, sepse shitësit nuk kanë ndonjë nevojë për të shitur dhe se numri i blerësve është mjaft i ulët. Madje ky treg është formësuar nga oferta, thekson studimi, sepse oferta për banesa është rritur më shumë se sa kërkesa.

“Në vitin 2021, shtëpitë e shitura përbënin 2,89% të totalit të stokut të banesave dhe 66% të lejeve të ndërtimit të dhëna atë vit. Vihet re një rritje e fluksit të kapitalit të huaj në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme, një pjesë në zonat bregdetare, të cilat në vitin 2021 përbënin rreth 12.5% të transaksioneve. Edhe kursimet janë rritur, ndaj është e paqartë se si janë financuar 50% e mbetur e transaksioneve. Ato mund t'i atribuohen kursimeve në para, remitancave ose shkëmbimeve”, thuhet në përfundimet e studimit.

Banesat nuk janë të përballueshme për një pjesë të rëndësishme të familjeve shqiptare, pohojnë autorët. Nëse një familje me të ardhura mesatare blen sot një shtëpi me çmimet aktuale, ajo mund të zbresë shpejt nën kufirin e varfërisë, por ndikimi i ardhshëm do të bjerë mbi çiftet e reja ose migrantët e brendshëm.

“Deri tani familjet shqiptare kanë kërkuar mundësi më të mira në Tiranë dhe Durrës, dhe rritja e ndjeshme e industrisë së turizmit mund të përbëjë mundësi të rëndësishme punësimi për familjet nga rajonet e varfra. Kjo mund të jetë e dobishme edhe për industrinë e turizmit, e cila po lufton me mungesën e punëtorëve dhe aktualisht po punëson njerëz nga jashtë. Por rritjet drastike të çmimeve në zonat bregdetare e bëjnë të pamundur që familjet emigrante të përballojnë strehimin. Banesat e papërballueshme janë një nga shkaqet kryesore të ndërprerjes së fluksit natyror të fuqisë punëtore dhe mungesa e punëtorëve mund të ndikojë në industrinë e turizmit duke ngadalësuar rritjen e saj”, thekson studimi.

Pjesa dërrmuese e të dhënave i përkasin një harku 10 vjeçar, megjithatë studiuesit kanë matur edhe ndikimin e krizës në Ukrainë vitin e fundit mbi ndërtimtarinë shqiptare.

“Kriza e Ukrainës e vitit 2022 ka shkaktuar një rritje çmimi duke ndikuar negativisht në të gjithë zinxhirët e prodhimit dhe pothuajse çdo sektor të ekonomisë, përfshirë ndërtimin”, thuhet në studim.

Në të renditen shtrenjtimi i energjisë, i naftës dhe i materialeve të ndërtimit, si tullat, çimento dhe çeliku, që rritën kostot e ndërtimit me të paktën 11 për qind, gjë që do të reflektohet në çmime edhe më të larta të shitjes së pasurive të paluajtshme, duke dëmtuar më të dobëtit. VOA