Raporti i auditimit: Parregullsi e mangësi të shumta në procesin e ndërtimeve të larta në Prishtinë

Zyra Kombëtare e Auditimit ka prezantuar rezultatet kryesore të tri auditimeve të kryera të performancës dhe pajtueshmërisë, që kanë të bëjnë me efikasitetin dhe efektivitetin e procesit të ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës, efikasitetin në realizimin e projektit “Rehabilitimi i Linjës 10 Hekurudhore Hani i Elezit – Leshak”, si dhe raportin e auditimit të pajtueshmërisë për Kompaninë për Menaxhimin e Deponisë se Mbeturinave të Kosovë.

Auditorja e përgjithshme, Vlora Spanca ka mbajtur një konferencë ku ka prezantuar planin vjetor të auditimit 2024/2025, si dhe gjetjet kryesore të dy raporteve të auditimit të performancës dhe një auditimi të pajtueshmërisë. Raportet kanë të bëjnë me efikasitetin dhe efektivitetin e procesit te ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës.

Rezultatet e auditimit kanë treguar se Komuna e Prishtinës nuk ishte efikase as efektive në procese nga lëshimi i lejeve të ndërtimit deri te pajisja me certifikata të përdorimit. Ka mungesë të kontrolleve gjatë lëshimit të kushteve, trajtim jo të barabartë të kërkesave për leje ndërtimore, mungesë të inspektimeve të mirëfillta dhe të rregullta si dhe mekanizmi për pajisje me certifikatë të përdorimit nuk është efektiv.

“Për të vlerësuar procesin e planifikimit, dhënies së lejeve të ndërtimit dhe inspektimeve, ne kemi analizuar 48 mostra nga gjithsej 477 (10%) leje të ndërtimit të lëshuara për periudhën 2021-2023. Ndërsa për procesin e lëshimit të certifikatave të përdorimit ne kemi analizuar 15 mostra nga gjithsej 83 (18%) sosh të lëshuara në vitet 2021- 2023, ndërsa lejet për to ishin lëshuar në vitet e mëparshme.

Përzgjedhja e këtyre mostrave është bërë duke analizuar të dhënat e Komunës rreth numrit të lëshuar të lejeve të ndërtimit dhe certifikatave të përdorimit. Kemi analizuar fillimisht sa zona të ndërtimit janë në Komunën e Prishtinës dhe cila zonë ka më shumë leje të lëshuara në vitet që janë fushëveprim i auditimit”, thuhet në raport.

Po ashtu, theksohet se kanë  përzgjedhur mostra nga nëntë zona të ndërtimit pra, janë mbuluar 47% e zonave.

Nga zonat e përzgjedhura, janë përzgjedhur mostra me më shumë metra katrorë, rrjedhimisht etazhitete (kate11) më shumë dhe tarifë më të lartë për të paguar. Ndërtesat e tilla janë më komplekse prandaj edhe vlera e shtuar nga auditimi mund të jetë më e lartë. Që mostra të jetë sa më gjithëpërfshirëse, janë zgjedhuar mostra nga investitorë të ndryshëm.

Sa i përket auditimit,  efikasiteti në realizimin e projektit  ‘Rehabilitimi i Linjës 10 Hekurudhore Hani i Elezit – Leshak’, Spanca tha se për realizimin e këtij projekti, janë siguruar financime të konsiderueshme nga disa burime ndërkombëtare dhe kombëtare, të cilat pas përtëritjes se disa marrëveshjeve nga Infrakos dhe Qeveria e Kosovës dhe palët e tjera, në vitin 2023 kanë arrit në vlerë 250 milionë euro.

Ajo tha se mbyllja e linjave Fushë Kosovë-Hani i Elezit dhe Fushë Kosovë-Mitrovicë, përveç jo transparente ka edhe kostot e saj. Derisa për auditimin e tretë, që ka të bëjë më vlerësimin e pajtueshmërisë me Kontratën ”Mirëmbajtja dhe Riparimi i Infrastrukturës në Deponitë Sanitare dhe Stacionet e Transferit të KMDK-së, ndryshe Kompania për Menaxhimin e Deponive të Kosovës”, ajo tha se objektivi i auditimit të pajtueshmërisë kishte për qëllim të vlerësoj nëse KMDK ka bërë menaxhimin e kontratës, në përputhje me legjislacionin në fuqi.

Prishtinës i mungojnë planet rregulluese të detajuara e për pasojë ndërtimet janë zhvilluar pa ndonjë strukturë urbane Komuna e Prishtinës ka dështuar në hartimin dhe nxjerrjen e planeve rregullative të detajuara, me çka rregullimi i parcelave nuk ka përfunduar para dhënies së lejeve të ndërtimit. Kjo mangësi ka bërë që zyrtarët komunalë të luajnë rolin e ndërmjetësuesit, duke krijuar hapësirë për subjektivitet në vendimmarrje.

Për më tepër, ridestinimi i tokave bujqësore për ndërtim shpesh vonohet deri në fazat përfundimtare të procesit, në vend që të ndodhë përpara lëshimit të lejeve. Si rezultat, ndërtesave të planifikuara me tetë dhe dhjetë kate, u janë shtuar tri deri në pesë kate, duke e mbingarkuar qytetin me struktura që nuk përputhen me planin e përgjithshëm rregullues urban dhe duke rrezikuar cilësinë e ndërtimit dhe rrjedhimisht edhe sigurinë e qytetarëve.

Shtimi i shërbimeve publike nuk është në përputhje me numrin e lejeve të lëshuara e as me planet e përgjithshme

Komuna edhe pse çdo vit lëshon me qindra leje të ndërtimit, nuk është siguruar që në përputhje me këtë numër të shtoj mjaftueshëm edhe infrastrukturë rrugore, shërbime shëndetësore e as transport publik. Ani pse Komuna në planet e saj parasheh edhe shtimin e shërbimeve publike për shtimin e numrit të banorëve, vitet e fundit numri i Qendrave të Mjekësisë Familjare është rritur për një, ndërsa nuk ka rritje në numrin e çerdheve dhe arsimit fillor dhe atij të mesëm.

Inspektimet e vonuara dhe të paplanifikuara rrezikojnë sigurinë, cilësinë dhe pamundësojnë korrigjimin e të metave të mundshme

Kryerja e inspektimeve pa plan dhe pa ndarje të qartë të detyrave dhe përgjegjësive, ka bërë që numri i inspektimeve të jetë shumë i ulët krahasuar me numrin e lejeve të lëshuara. Për më tepër shumica e inspektimeve nga ana e Komunës janë shumë të vonshme dhe bëhen vetëm pasi ndërtimi të jetë përfunduar, kjo pasi që inspektimet në proces me Udhëzimin Administrativ Nr. 05/2017 për Mbikëqyrje Inspektuese dhe Procedurën për Lëshimin e Certifikatës së Përdorimit i janë lënë investitorit.

Mos inspektimi nga Komuna në faza të mëhershme dhe mungesa e kontrolleve në inspektimet e kryera nga investitori, nuk ofrojnë siguri që ndërtimet janë në përputhje me projektet, që janë të sigurta për banim e as që materiali i përdorur është i cilësisë së duhur. Këto inspektime pas ndërtimit janë shumë të vonshme dhe vështirojnë korrigjimet në rast se janë të nevojshme dhe dëmet potenciale janë vështirë të riparueshme.

Praktikat e Komunës për certifikatat e përdorimit rrezikojnë sigurinë dhe të drejtat e pronësisë së qytetarëve dhe interesat financiare të vet Komunës.

Pjesë e madhe e obligimeve financiare që investitorët i krijojnë kundrejt Komunës me rastin e marrjes së lejes për ndërtim, janë paguar me vonesa të dukshme. Ani pse Komuna ka disa mekanizma për të siguruar inkasimin e këtyre mjeteve, siç është pagesa më këste dhe në rast dështimit për pagesë komuna ka të drejtë të konfiskoj garancionin nga kompania se sigurimit, në asnjë rast të testuar nuk kemi gjetur se komuna ka përdor këtë mundësi. Mirëpo, Komuna më së shpeshti e praktikon kushtëzimin me mos pajisen e investitorit me certifikatë të përdorimit pa përmbushur këto obligime, i cili është hapi i fundit i përfundimit të ndërtimit.

Kjo mundësi që investitori mos të obligohet të paguaj në vazhdimësi por vetëm në fund, dëmton buxhetin e Komunës dhe interesin e qytetarëve. Për më tepër edhe në rastet kur investitori ka vullnetin që të pajisjet me certifikatë të përdorimit, Komuna ka vonuar deri në 488 ditë (në rastin më të gjatë) që ta pajis investitorin me të.

Prandaj, shumica e objekteve të ndërtuara nuk pajisen me certifikatë të përdorimit edhe pse lëshohen për banim. Komuna nuk ka zhvilluar mekanizma funksional që obligojnë investitorin që pas inspektimit final dhe para se objekti të lëshohet për banim të pajiset me certifikatë të përdorimit. Objektet veçse kanë filluar të shfrytëzohen për banim pa u lëshuar certifikata e përdorimit, pra nuk e kanë kaluar fazën kontrolluese për t’u siguruar që objekti është i sigurt për banim.

Blerësit e këtyre banesave përveç që nuk e kanë sigurinë për banim, nuk e gëzojnë të drejtën as të bëhen pronarë legjitim të tyre, e që për pasojë këto prona as nuk mund t’i përdorin si siguri financiare (hipotekë) as nuk mund t’i tjetërsojnë apo shesin ligjërisht. Për më tepër, në mostrat tona, ne kemi identifikuar që kishte projekte që kishin marrë kohë afër 14 vite që nga marrja e lejes për ndërtim e deri të pajisja me certifikatë të përdorimit dhe kjo duke mos marrë parasysh ata investitor që nuk kanë bërë as kërkesë e që kohëzgjatja e realizimit të këtyre projekteve nuk dihet.

Një mjet që do t’i mundësonte Komunës menaxhimin më të mirë të këtij procesi është sistemi e-leja. Përdorimi i këtij sistemi do të mundësonte identifikimin e hallkave ku ka më shumë dobësi dhe vonesa e rrjedhimisht të ndërmerrte masa me kohë.

Për të siguruar se janë vendosur procedura të duhura dhe funksionale për trajtimin e ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës dhe se mekanizmat në dispozicion sigurojnë se janë lëshuar certifikatat e përdorimit, ne kemi dhënë shtatë rekomandime. Lista e plotë e rekomandimeve është paraqitur në kapitullin pesë të këtij raporti./ Monitor