Tregu i pronave, çmimet drejt normalizimit. A ia vlen të investosh?!

Alternativa kryesore për investimet financiare në tregun shqiptar ngelen pasuritë e paluajtshme. Pas një stopimi në fundin e dekadës së parë të viteve 2000, sektori u gjallërua sërish, duke filluar sidomos pas vitit 2017.

Cikli i rritjes së çmimeve duket se arriti kulmin mes gjysmës së dytë të vitit 2021 dhe gjysmës së parë të vitit 2022. Por, të dhënat e para tregojnë se hovi i rritjes së çmimeve të banesave u frenua në gjysmën e dytë të vitit të kaluar.

Banka e Shqipërisë bën të ditur se, pavarësisht qëndrueshmërisë së kërkesës dhe rritjes së kostove të ndërtimit, agjentët e tregtimit të pasurive të paluajtshme kanë raportuar çmime shitjeje më të ulëta ndaj 6-mujorit të mëparshëm.

Sipas indeksit Fischer të çmimit të banesave, që llogaritet me bazë 6-mujore, çmimi mesatar i banesave të shitura në 6-mujorin e dytë 2022 ka rezultuar në rritje me 16.6% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë, por është ulur me 9.1% në krahasim me 6-mujorin e parë të vitit.

Në veçanti për Tiranën, indeksi i çmimeve ruajti ritmet e rritjes vjetore, me 13.9%, por me bazë 6-mujore pësoi edhe një rënie më të thellë, me 11.4% më pak.

Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo ecuri sugjeron se rritja e çmimeve mund të ketë hyrë në një fazë normalizimi. Vërehet gjithashtu se në 6-mujorin e dytë, është rritur pesha e transaksioneve ku çmimi i blerjes së pronës për shitjet e kryera ishte më i ulët se çmimi i kërkuar nga shitësi.

Pavarësisht frenimit të çmimeve, vlerësimi i përgjithshëm i agjentëve për situatën e përgjithshme të tregut ishte më pozitiv në krahasim me periudhën e kaluar.

Numri i banesave të reja të regjistruara nga agjentët ka qëndruar thuajse i pandryshuar në krahasim me periudhën paraardhëse, ndërsa numri i pronave të pashitura, si për banesat, edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.

Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 10 muaj nga 10.8 muaj gjashtë muaj më parë, si pasojë e rënies së ndjeshme në kohën e shitjes së banesave në zonat e tjera. Për Tiranën, subjektet e anketuara kanë raportuar një kohë mesatare shitjeje prej 10.7 muajsh, dhe kjo vlerë ishte rreth një muaj më shumë nga një gjashtëmujor më parë.

Për zonën e bregdetit, koha e shitjes është rritur nga 6 në 7.3 muaj. Koha e shitjes së pronave në zonat e tjera është raportuar dukshëm më e ulët, nga 13.1 në 9.6 muaj.

Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si në periudhën e kaluar, më shumë se gjysma (56%) e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 80% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.

Kredia për blerjen e banesave shënoi sërish rekord të ri historik vitin e kaluar, por ritmet e rritjes u ngadalësuan ndjeshëm krahasuar me vitin 2021. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se kredia e re për blerje banesash arriti në 46 miliardë lekë, ose rreth 396 milionë euro. Kredia e re për banesa u rrit me 16% krahasuar me vitin 2021.

Megjithëse rritja vjetore rezultoi sërish e lartë, ajo u reduktua ndjeshëm krahasuar me rritjen rekord prej 50% të regjistruar në vitin 2021. Vlera e portofolit aktiv ose tepricës së kredisë për shtëpi në fund të vitit 2022 arriti në pothuajse 167 miliardë lekë, me rritje vjetore prej 14%.

Megjithëse shifrat për çmimet e qirasë nuk janë detajuar, sipas agjentëve ato kanë shënuar rritje gjatë periudhës. Kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa në 6-mujorin e parë 2022. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.

Pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive, pavarësisht pasigurive të lidhura me situatën. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe në periudhën më afatgjatë deri në dy vjet.

Numri i pronave që pritet të regjistrohen për shitje gjatë periudhës në vazhdim, pritet të mos ketë luhatje të qenësishme, duke qenë se përgjigjet e agjentëve tregojnë një rezultat të balancuar. Nga ana tjetër, agjentët presin gjithashtu rritje të çmimeve të pronave të paluajtshme për banesat dhe pronat tregtare.

Me një logjikë ekonomike normale, çmimet e pronave duhet të shkojnë drejt stabilizimit, në kushtet kur normat e interesit janë rritur (dhe ndoshta do të rriten më tej në afatin e shkurtër), ndërsa ritmet e rritjes ekonomike paraqiten më të ngadalësuara.

Tregu i pronave në Shqipëri ndikohet edhe nga faktorë specifikë, siç është kanalizimi në këtë treg i shumave të mëdha që burojnë prej aktiviteteve të jashtëligjshme.

Kontrolli real mbi burimin e të ardhurve që financojnë ndërtimin dhe blerjen e pronave në Shqipëri është shumë i dobët dhe ky sektor perceptohet si një nga mënyrat më të efektshme për të pastruar para. Rritja e çmimeve e ka bërë edhe më tërheqës këtë sektor për të investuar para të pista.

Një rol në rritje në vitet e fundit kanë luajtur edhe blerësit jorezidentë. Sipas agjentëve, këtu përfshihen disa kategori të ndryshëm blerësish. Ndoshta më e rëndësishme është ajo e atyre që kanë investuar për prona në bregdet, duke pasur parasysh edhe faktin se përgjithësisht, në zonat bregdetare, Shqipëria ka ofruar çmime më konkurruese, qoftë edhe me vendet fqinje.

Të tjerë janë shtetas të huaj, ose emigrant shqiptarë, që e kanë parë blerjen e një prone në Shqipëri si një investim të mirë, duke parë rritjen e çmimeve. Një kategori tjetër janë të huajt që vijnë për banim të përhershëm në Shqipëri, për shkak të klimës dhe kostos më të ulët të jetesës.

Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, vitin e kaluar, investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën vlerën e 291 milionë eurove, në rritje me 52% më shumë krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të mëparshëm. Pasuritë e paluajtshme sollën më shumë se 21% të vlerës së përgjithshme të Investimeve të Huaja Direkte për vitin e kaluar.

Megjithatë, rritja e lartë e çmimeve dhe cikli i rritjes së normave të interesit po i bën pronat më pak të përballueshme për shtresën e mesme, që përbën edhe bazën më të gjerë të blerësve në këtë treg.

Për këtë arsye, ekspertët mendojnë se minimalisht, çmimet do të stabilizohen në nivelet aktuale, por ndoshta në zona të caktuara, ku oferta në vitet e fundit është rritur shumë, mund të ketë edhe një korrektim në ulje.

Jonian Antoni, Drejtor i Përgjithshëm i rrjetit Century 21 Albania, thotë madje se rritja e çmimit të pronave është frenuar prej 3-mujorit të fundit të vitit të kaluar.

“Çmimet e pronave kanë mbetur thuajse të pandryshuara që në tetor 2022. Kjo sepse kostot globale të ndërtimit kanë rënë dhe si rrjedhojë nuk ka pasur më nevojë që ndërtuesit të rrisin çmimet. Megjithatë, për fat të mirë, kërkesa për prona ende është e gjallë dhe shumë e lartë” shprehet ai.

Pronat ende ofrojnë kthimet më të larta

Nëse do të bënim një krahasim për kthimet që ofron secila nga alternativat aktuale të investimit në tregun shqiptar, me të dhënat që disponohen, pasuritë e paluajtshme për momentin janë ato që sigurojnë përfitimet më të mëdha.

Banka e Shqipërisë vlerëson se vitin e kaluar, çmimet e banesave u rritën me 16.6%. Këtyre mund t’iu shtohet edhe fitimi vjetor nga dhënia e një prone me qira, që sipas agjentëve është afërsisht në nivelin e 5% në vit.

Nëse mbledhim përfitimin nga rritja e vlerës së tregut të pronës dhe të ardhurave nga qiraja, investimi në pasuri të paluajtshme ka rezultuar me kthim vjetor bruto nga investimi në 21.6%. Banesat, së bashku me mobiliet dhe pajisjet kanë amortizim në kohë, që kërkon shpenzime periodike për rinovimin dhe mirëmbajtjen.

Sidoqoftë, edhe duke zbritur shpenzimet e amortizimit dhe mirëmbajtjes, kthimi nga investimi në një banesë në vitet e fundit ka qenë ndjeshëm më i lartë krahasuar me instrumentet financiare.

Mes instrumenteve financiare, kthimin më të lartë e ofron obligacioni me ofertë publike i institucionit financiar NOA, në masën 8%. Për të njëjtin maturitet (5-vjeçar), obligacionet e qeverisë shqiptare ofrojnë kthim 4.7%, depozitat në Lek maksimalisht 3.6% dhe ato në Euro, 2.5%.

Depozitat ofrojnë kthime më të ulëta, por duhet pasur gjithmonë parasysh se ato kanë edhe shkallën më të ulët të rrezikut. Depozitat bankare janë të garantuara me ligj deri në shumën e 2.5 milionë lekëve, gjë që e garanton depozituesin se do t’i marrë mbrapsht paratë, edhe në rast se banka falimenton.

Nga ana tjetër, forcimi i mëtejshëm i parametrave të mbikëqyrjes bankare dhe ngritja e fondit të shpëtimit (Fondi i Ndërhyrjes së Jashtëzakonshme) e bën sektorin më të mbrojtur dhe ul gjasat që një bankë të falimentojë.

Ndër fondet e pensioneve, kthimi më i lartë është në nivelin 3.84%, ndërsa për fondet e investimit, mbështetur në të dhënat më të fundit, 4.73%.

Nëse do të mbështetemi në ecurinë e viteve të fundit, duket se investimi në pasuri të paluajtshme ka rezultuar më fitimprurës në raport me instrumentet financiare që ofron tregu shqiptar.

Sidoqoftë, investimet financiare kanë karakteristika të ndryshme dhe ofrojnë shumë më tepër siguri, sidomos në drejtim të likuiditetit. Depozitat mund të tërhiqen në çdo moment që individi ka nevojë, ndërsa edhe instrumentet e borxhit mund të shiten tek institucionet financiare.

Normat e interesit të depozitave dhe kuponët e bonove/obligacioneve janë përfitime të garantuara nga kushtet e kontratës me huamarrësin.

Nga ana tjetër, pronat janë investim më pak likuid, ndërsa ecuria e tregut të tyre është më e vështirë për t’u parashikuar, qoftë edhe në një horizont kohor afatmesëm./ Monitor