Builders predict 15% increase in apartment prices

The main factors that will influence the price increase remain the increase in the cost of workers' salaries, the increase in the cost of construction materials, and the cost of the increase in the infrastructure impact tax.

The increase in apartment prices will not stop even in 2025. Builders expect to increase apartment sales prices again. Property prices are expected to increase in areas near the center, the Small Ring Road and the New Boulevard in Tirana.

The chairman of the Albanian Builders Association, Erjon Harizi, says that in the capital, the areas where prices will increase will be close to the center. “In some areas such as inside the Small Ring Road, the New Boulevard, the former Aviation Field, prices have a tendency to increase during 2025,” says Mr. Harizi.

According to builders, significant price increases are also expected in the New Boulevard area, due to the rapid infrastructural development that the area is experiencing. One of the developers of one of the residential centers in this area confirms that from January 2025 it will increase sales prices by 15% (from 1,700 euros per square meter the price will reach 2,000 euros per square meter).

For the President of the Builders' Association of Albania, the main factors that will influence the price hike remain the increase in costs from workers' salaries, the increase in the price of construction materials, and the cost from the increase in the infrastructure impact tax.

"Construction costs are expected to increase through 2025, with labor perhaps the main factor. The sector is also facing a labor shortage. Construction quality is also increasing, as builders use better quality materials."

"There is also an increase in costs from the increase in the obligation for the infrastructure impact tax and the housing tax that came after the change in reference prices," he claims.

Even the developers of residential centers in Tirana themselves list the increase in wages for the workshop, for construction materials, and taxes as the main factor in increasing costs.

"During 2024, daily payments for employees start from 5,000-6,000 and up to 7,500 lek per day (the highest rate is paid for iron reinforcement connectors). The level of payment is high. For 2025, it is expected to go up to 8,000 lek/day."

The cost is also high for construction materials. For example, for the rental of scaffolding, the fees range from 19 to 22 euros per square meter. Since the fall of 2023, builders have been charged an additional 50 euros per square meter from the increase in the infrastructure impact tax. Due to higher costs, price increases are inevitable,” claims one of the builders in Tirana.

Në 2024, ndërtuesit u goditën në kosto edhe nga rritja e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë dhe taksës së strehimit. Vendimi për rritjen e çmimeve të referencës nga muaji gusht 2023, dha ndikim të menjëhershëm edhe mbi aktivitetin e ndërtimit, duke qenë se këto çmime shërbejnë si faktor kryesor për përcaktimin e vlerës së taksës në infrastrukturë dhe në vlera monetare zëvendësuese të taksës 3% të kontributit në strehimin social.

Taksa e ndikimit në infrastrukturë për Tiranën është në nivelin 8% dhe llogaritet për metër katror mbi çmimet e referencës, të cilat nga gushti i vitit të kaluar u rritën nga 5 deri në 76% për 32 zonat kadastrale të saj.

Kërkesa për blerje apartamentesh, pritet e njëjta ecuri si në vitin 2024

Pavarësisht se në kryeqytet vijon të ketë bum ndërtimesh, sipas operatorëve të tregut, kërkesa për blerje në vitin 2024 shënoi rënie. Shkak kryesor i rënies së kërkesës ishte rritja e lartë e çmimeve dhe emigrimi, kryesisht i të rinjve. Por ndërtuesit nuk presin shtim të kërkesës edhe gjatë 2025-s.

“Në Tiranë, tregu është konstant te ndërtimet e reja, ndoshta rishitja ka njëfarë stanjacioni, si pasojë e taksës shumë të lartë, 15% të tatimfitimit, pasi çmimet e referencës kanë diferencë të madhe krahasuar me 2018”, nënvizon Erjon Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.

Në korrik të 2023, në Fletoren Zyrtare u botua vendimi për rritjen e çmimeve të referencës për 32 zonat kadastrale të Tiranës. Rritja e çmimeve për zonat kadastrale të Tiranës ishte nga 5 deri në 76% dhe nisi zbatimin nga muaji gusht 2023.

Pas rritjes së çmimeve të referencës për 32 zonat kadastrale të Tiranës mbi të cilat llogaritet taksa e ndërtesave, vlerat e tyre u rritën edhe për 5 njësitë administrative të Tiranës, si: Dajt, Farkë, Kashar, Petrelë dhe Prezë. Për këto zona, çmimet fiskale mbi të cilat llogaritet taksa e ndërtesave u rrit nga 29 deri në 73%.

Me ndryshimet e vendimit të muajit korrik, çmimet e referencës mbetën të pandryshuara në rrethe. Rritja e çmimeve të referencës shtoi detyrimet e qytetarëve dhe bizneseve për taksën e ndërtesës, që llogaritet mbi këto çmime.

Ylli Sula, drejtuesi i “Çelësi Media Group”, thotë se kërkesa për blerje në 2025 pritet të ndjekë tendencën rënëse të vitit paraardhës. Z. Sula thotë se rënia nuk do të reflektohet te kërkesa reale e familjeve për banim, pasi ajo ndër vite pothuajse është përmbyllur dhe çmimet e larta të shitjes po rrisin më tepër tendencën për zgjidhjen e çështjes së strehimit nëpërmjet qirasë afatgjatë.

Por sipas tij, ajo që pritet të shënojë rënie është kërkesa informale për blerje, për shkak të publikimit të bisedave në EncroChat të personave me aktivitet kriminal.

“Në Tiranë, oferta e ndërtimit vijon të jetë me mbingopje, ku ritmet e dhënieve të lejeve të ndërtimit janë të larta, ndonëse kemi edhe emigrim më të madh të të rinjve. Pra volumi i rritjes së dhënies së lejeve për ndërtime të reja mbetet jashtë logjikës së kërkesës së qytetarëve për qëllime banimi apo edhe të bizneseve për ambiente zyrash dhe dyqanesh.

Trendi i kërkesës reale për strehim nuk është në rritje dhe pritet zgjerim edhe për vitin 2025, pasi çmimet janë të papërballueshme për familjet e reja. Të pasurit e kanë ezauruar kërkesën për strehim. Kërkesa për prona për dyqan apo zyra ka rënë edhe nga bizneset, për shkak të çmimeve të larta.

Në vitin 2025 pritet të ketë ndryshime te kërkesa për blerje pronash me para të padeklaruara. Parashikoj që kërkesa nga kjo kategori të ulet, pasi pas shkodimeve të përgjimeve në Sky dhe EncroChat mes grupeve kriminale dhe hetimeve të nisura për to nga SPAK, sigurisht që do të stepin këtë kategori të blejnë prona me çmime të lartë në Tiranë.

Po ashtu edhe hetimet e nisura nga SPAK për figura të politikës dhe biznesit do të vijojnë të ndikojnë te kërkesa e blerjeve me para të padeklaruara”, thotë z. Sula.

Parashikimi

“Në vitin 2025 pritet të ketë ndryshime te kërkesa për blerje pronash me para të padeklaruara. Parashikoj që kërkesa nga kjo kategori të ulet, pasi pas shkodimeve të përgjimeve në Sky dhe EncroChat mes grupeve kriminale dhe hetimeve të nisura për to nga SPAK, sigurisht që do të stepin këtë kategori të blejnë prona me çmime të lartë në Tiranë. Po ashtu edhe hetimet e nisura nga SPAK për figura të politikës dhe biznesit do të vijojnë të ndikojnë te kërkesa e blerjeve me para të padeklaruara”, thotë z. Ylli Sula i “Çelësi”.
EncroChat është një rrjet komunikimi dhe ofrues shërbimi me bazë në Europë, i përdorur kryesisht nga anëtarët e krimit të organizuar, përfshirë edhe persona me aktivitet kriminal nga Shqipëria. Platforma u zbulua nga Europol gjatë një operacioni të zhvilluar në vitet 2020-2021. Ky shërbim rezultoi se kishte rreth 60,000 abonentë të botës së krimit, përfshirë edhe shtetas shqiptarë që dërgonin mesazhe të koduara.

Kërkesa për blerje u ngadalësua edhe në vitin 2024. Ndërtuesit pohuan se shitjet ishin më të ulëta se në vitin 2023. Por pavarësisht luhatjeve të kërkesës, rritja e çmimeve nuk u frenua.

Në dhjetor 2024, në zonën e “Komunës së Parisit”, zyrat e shitjes së njësive të reja raportojnë çmime në nivel rekord për zonën. Të kontaktuar nga “Monitor”, zyra e shitjeve për një nga objektet e reja që po zhvillohet në zonë (pranë institucionit të Aviacionit Civil) thotë se çmimi i shitjes është 3,500 euro për metër katror. Krahasuar me 2023, kur çmimi maksimal ishte nga 2,600 deri 2,800 euro për metër katror, rritja është 25 deri në 35%.

Po ashtu, deri në muajin korrik, çmimet e apartamenteve në disa nga zonat qendrore u rritën 10 deri në 16%, krahasuar me muajin korrik 2023 sipas të dhënave të agjencive pasurive të patundshme.

Konkretisht te disa zona, si ajo pranë stadiumit “Selman Stërmasi” çmimi maksimal arriti 2,900 euro për metër katror nga 2,600 euro për metër katror që ishte në vitin 2023. Rritja ishte 16%.

Pranë parkut “Olimpik” në Tiranë, në një nga komplekset e reja që po ndërtohet, në muajin korrik 2024, çmimet e shitjes arritën nga 2,200 euro vlera minimale deri në 2,900 euro për metër katror vlera maksimale. Në këtë zonë, çmimet e shitjes në 2023 nisën nga 2,300 deri në 2,600 euro për metër katror.

Rritja ishte 10%. Brenda Unazës së Tiranës, çmimet e shitjes së apartamenteve janë mbi 2,300 euro për metër katror.

Rritje çmimesh ka pasur edhe në zonat periferike. Sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme, rritja e çmimeve është ndikuar nga shtimi i kërkesës, pasi familjet e reja nuk arrijnë të përballojnë blerjen e shtëpisë në zonat qendrore.

Në “Kombinat”, çmimet e apartamenteve në muajin korrik arritën 1,200 deri në 1,300 euro për metër katror nga 1,100 që ishin vitin e kaluar. Rritja është nga 9 deri në 18%.

Në zonën e “Astirit”, çmimet u luhatën nga 1,200 deri në 1,300 euro për metër katror në vijat e para të ndërtimit nga 1,250 euro që ishte vjet. Në këtë zonë, çmimet janë rritur me 4%. Në zonën e “Freskut”, çmimet e shitjes së apartamenteve nga 900-1000 euro për metër katror kanë arritur në 1,100 euro për metër katror.

Rritja është rreth 11%. Në Paskuqan nga 850-900 euro për metër katror, çmimet kanë arritur në 1,050 euro për metër katror, për shkak të kërkesës së lartë sipas agjentëve të pasurive të patundshme.

Lejet e ndërtimit, në rritje

Shoqata e Ndërtuesve parashikon për 2025 ecuri pozitive të aktivitetit të ndërtimit, pasi shumë leje zhvillimi të dhëna në 2024 do të nisin zbatimin sivjet.

“Për vitin 2025, ecuria e sektorit të ndërtimit do të vazhdojë në të njëjtin ritëm si në 2024, ndoshta edhe më mirë, pasi shumë leje ndërtimi në Tiranë e bregdet nuk kanë filluar punë ende”, pohon Erjon Harizi.

Për periudhën janar-shtator 2024, sipërfaqja që është dhënë për leje ndërtimi në kryeqytet ka arritur një nivel të ri historik, duke tejkaluar nivelin e 2022, që mbante rekordin deri tani.

Sipas INSTAT, për 9-mujorin e këtij viti janë dhënë gjithsej sipërfaqe leje ndërtimi prej 1.58 milionë metra katror, me rritje prej 60% në krahasim me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Edhe në raport me 2022, që deri tani shënonte rekordin, sipërfaqja e lejeve është 8% më e lartë.

Lejet më të shumta janë dhënë në tremujorin e dytë dhe të tretë, përkatësisht me 666 dhe 684 mijë metra katrorë. P.sh. në tremujorin e tretë u dhanë leje që ishin në sipërfaqe sa 70% e gjithë vitit 2023.

Agjencitë e pasurive të paluajtshme presin shtim të kërkesës në periferi dhe bregdet

Sipas disa prej agjencive të pasurive të patundshme, viti që lamë pas shënoi rënie të kërkesës për apartamentet. Kërkesa u tkurr më tepër për pronat e shtrenjta, kryesisht ato me çmime mbi 1,500 euro për metër katror me vendndodhje afër qendrës.

Përveç çmimeve të shtrenjta, duke qenë se pjesa më e madhe e pronave për banim blihen me financime bankare, nga agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme u vlerësua se edhe rritja e normave të interesit u reflektua negativisht te tendenca e kërkesës.

Për agjenci të tjera imobiliare, kërkesa gjatë 2024-s pati ecuri në rritje, tendencë që do të vijojë edhe gjatë vitit 2025.

Dritan Leka, nga agjencia imobiliare CPM parashikon se ecuria e kërkesës për blerje pronash do të jetë në rritje gjatë 2025-s, duke ndjekur trendin pozitiv të viteve të fundit, përfshirë edhe vitin që lamë. Në tërësi në 2024 në rritjen e kërkesës ndikuan zonat e periferisë dhe bregdetit.

“Kërkesa për apartamente ka ardhur vit pas viti në rritje. Edhe në 2024 ishte me rritje.

Edhe fakti që në Tiranë vijon gjatë gjithë kohës ndërtimi i godinave të larta apo komplekseve rezidenciale, tregon se ka një ecuri pozitive të kërkesës.

Zona me potencial më të lartë kërkese ishte Paskuqani. Gjatë 2024-s konstatuam se zhvillimi infrastrukturor i zonës së Paskuqanit solli rritje të ndjeshme të kërkesës, si nga vendasit edhe të huajt.

Përveç saj, edhe te zonat bregdetare falë zhvillimeve të reja infrastrukturore për turizmin, pati rritje të blerjeve. Parashikoj që trendi i kërkesës do të vijojë të jetë në rritje edhe për 2025, veçanërisht në zonat bregdetare, infrastruktura e të cilave do të vijojë të zhvillohet, përfshirë edhe ndërtimin e Aeroportit të Vlorës. Për rrjedhojë do të vijojë të ketë ende më tepër blerës të huaj”.

Jonian Antoni, CEO i “Century 21 Albania”, thotë se dy tregjet kryesore të shitjes së pronave, si: Tirana dhe zonat bregdetare, do të vijojnë të mbeten më të kërkuarat.

“Ne kemi parë një kërkesë të konsiderueshme në 2024, e cila ka qenë pothuajse e njëjtë me vitin paraardhës. Nuk presim lëvizje madhore as për 2025. Ashtu siç e kemi thënë edhe më parë, duke qenë se në pjesën e dytë të 2022 dhe në fillim të 2023 janë ngritur interesat bankare, tregu në vitet 2023-2024, dhe po ashtu edhe në 2025 nuk pritet të ketë ngritje.

Fatmirësisht gjatë 2024-s nuk ka pasur tkurrje të tregut, si rrjedhojë e interesave bankare të larta. Ne shpresojmë që tregu të vazhdojë me të njëjtin ritëm edhe në 2025”, theksoi ai.

Gjatë vitit 2024 kategoria kryesore e blerësve të pronave në Tiranë ishin shtetas shqiptarë vendas dhe të diasporës. Dritan Leka, nga CPM, parashikon që në tërësi, edhe për 2025, kërkesa do të dominohet nga shtetasit shqiptarë.

“Kryesisht pjesa më e madhe e madhe e blerësve janë shqiptarë, përfshirë familjet e reja që investojnë për strehim, të tjera për zgjerim të ambientit të banimit, si dhe kategoria e atyre që investojnë për rishitje. Për qëllime investimi, nëpërmjet dhënies me qira më tepër pronat po blihen nga shqiptarë që jetojnë jashtë. Prej tyre preferohen kryesisht zona të mira afër qendrës, me çmime më të larta se zonat periferike”.

Edhe sipas z. Jonian Antoni në vitin 2025, kërkesa në Tiranë do të dominohet nga vendasit, ndërsa në zonat bregdetare do të vijojnë të jenë më të larta nga të huajt.

“Gjithmonë kur flasim në rang vendi, kërkesa dominohet nga tregu vendas me raportin 70-80% vendasit dhe 20-30% tregu i blerësve të huaj. Nëse do të flisnim për zona specifike, ky proporcion ndryshon shumë.

Në zonat bregdetare 50-60% e kërkesës përbëhet nga tregu i blerësve të huaj dhe 40-50% nga blerësit vendas. Patjetër që e anasjella ndodh në Tiranë, ku mbi 90% janë blerës nga vendi dhe vetëm 10% blerës të huaj.

Prej 12 viteve që ne jemi të pranishëm në këtë industri, blerësit e Tiranës janë mbi 90% blerës vendas. Gjithsesi, ky është një diskutim që përmban debat në faktin sesi klasifikohen blerësit e diasporës, të cilët kanë dy pasaporta (shqiptare dhe të huaj).

Në vitin 2025, agjencitë imobiliare nuk presin ndryshim të çmimeve të shitjes së pronave, si në kryeqytet, edhe në zonat bregdetare.

“Duke analizuar çfarë ndodhi në vitet 2023-2024, nuk presim ndryshime madhore të çmimeve. Ne mendojmë që në disa qytete, ose nënzona të qyteteve, çmimet mund të risistemohen, si rrjedhojë e zhvillimeve infrastrukturore ose mbipopullimit të zonave.

Duke pasur diferenca +/- 5%, ne mendojmë që çmimet do të sistemohen në 2025. Por çmimi i përgjithshëm do të qëndrojë, tregu imobiliar vazhdon të jetë i fortë dhe kërkesa për blerje, si nga vendasit ashtu edhe nga blerësit e huaj është në nivele të larta”, pohon ai.

Teksa Dritan Leka, nga agjencia e pasurive të paluajtshme CPM, e lidh ndryshimin e pritshëm të çmimeve me fazat e zhvillimit të objekteve rezidenciale. “Fenomeni i rritjes së çmimeve është më tepër i pranishëm në momentin e fazës së parë të ndërtimit, si në Tiranë dhe në bregdet.

Në fazën e fillimit të ndërtimit të objektit, niset me çmimet e tregut. Kjo është faza që ka më tepër blerës. Më tej gjatë zhvillimit të objektit të ndërtimit, çmimet pësojnë ndryshime”, thotë ai.

Vitin e ardhshëm pritet të nisë zbatimin ligji për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme me tatim të reduktuar nga 15% që është aktualisht. Ministri i Financave dhe Ekonomisë, Petrit Malaj, deklaroi më herët se me nismën për rritjen e çmimeve të referencës për bashkitë e tjera, me përjashtim të Tiranës, do të diskutohen për miratim pas muajit mars 2025.

Nga agjencitë imobiliare është kërkuar më së shumti zbatimin e kësaj nisme, pasi për shkak të taksimit të lartë, ka rënie të shitjeve në pronat ekzistuese.

“Ky ligj do të ndihmojë shumë pronarë, që do të kërkojnë të shesin pronat e tyre për qëllim investimi apo kategorinë e atyre që rishet pronën për arsye të zgjerimit të sipërfaqes së banimit apo kërkon të ndryshojë lokacionin e banimit.

Për rrjedhojë, miratimi i këtij projektligj do t’i ndihmojë këta pronarë në lehtësimin e barrës fiskale nga kryerja e transaksioneve të shitblerjes.

The head of the real estate agency, "Century 21 Albania", Jonian Antoni, does not anticipate that the amnesty for revaluation will bring changes in the increase in sales transactions./Monitor