Home loan, shake hands!

Following indirect measures adopted last year, the Bank of Albania imposed several direct restrictions in May that attempt to curb banks' "rush" into home loans.

Bankers do not think that these measures will have a major effect on lending performance, but they may affect a specific segment, mainly related to investment in second homes.

The Bank of Albania decided this month to take a further step in its efforts to slow the growth of real estate lending. The Supervisory Council approved several changes, which for the first time set a regulatory ceiling on two important indicators of home loan risk management.

Specifically, the Bank of Albania has decided that banks cannot finance more than 85% of the purchase value of a first home and 80% of the purchase value of a second home. In case the loan is in foreign currency, the financing ceiling is reduced to 75% for the first home and 70% for the second home.

The Bank of Albania has also applied a ceiling level for the cost of debt service in relation to borrowers' income (DTI) at the level of 40% for the first home and 35% for the second home, in cases where the loan is granted in Lek.

For foreign currency loans, the ceiling level will be 35% for the first home and 30% for the second home.

According to the Bank of Albania, the implementation of these limits will enable the reduction of the risk of borrower failure and the reduction of banking losses related to these loans, as a result of unfavorable developments in real estate prices and in the country's macroeconomic framework, such as increased unemployment, falling incomes, increased interest rates, etc.

The Bank of Albania argues that these limits take into account and are adjusted to address risk proportionally, depending on the type of property and the currency in which the loan is granted.

At the same time, the decision provides a recommendation regarding the maximum maturity of residential real estate loans, which may serve banks to improve the risk profile of a given exposure.

BoA puts curbs on "financing up to 100%", but also allows exceptions

 

In fact, the restrictions imposed by the Bank of Albania will not necessarily bring radical changes in relation to the practices followed by commercial banks themselves. Most of them follow such restrictions in their internal risk management practices.

In general, most banks finance up to 70-80% of the purchase price of housing. Such a practice is related both to the necessity to share the investment risk with the borrower himself, and to ensure adequate collateral coverage of the loan.

Rastet kur bankat financojnë 90% deri në 100% të vlerës së blerjes së një pasurie të paluajtshme janë më të rralla; më shumë përjashtimi, se rregulli. Edhe në këto raste, në përgjithësi bankat tentojnë të sigurojnë një mbrojtje të mjaftueshme, duke kërkuar garanci shtesë nga huamarrësi, përveç pronës që blihet.

Megjithatë, duke parë kushtet e punës së bankave tregtare për kredinë për shtëpi, në vitet e fundit vihet re një rritje e numrit të bankave që financojnë më shumë se 80% të vlerës së shtëpisë.

Masat e Bankës së Shqipërisë duket se janë të adresuara pikërisht te ky segment i tregut, duke u përpjekur t’i vendosin fre një oreksi në rritje për rrezik të bankave të veçanta në këtë segment të tregut.

Vendimi i Bankës së Shqipërisë gjithsesi u lejon bankave të anashkalojnë nivelet tavan të vendosura prej deri në 15% të kredive për shtëpi, për t’iu lënë mundësinë të kreditojnë atë segment klientësh që vlerësohet më i besueshëm.

Në këtë kuptim, financimet deri në 100% të vlerës apo dhënia e kredive me këste që tejkalojnë 40% të të ardhurave të huamarrësve mund të vazhdojnë të jepen, në raste të veçanta.

Bankat nuk duken shumë të shqetësuar

Sektori bankar nuk e ka pritur me shqetësim shumë të madh miratimin e masave të reja nga Banka e Shqipërisë.

Burime nga sektori bëjnë të ditur se në përgjithësi, kushtet e kreditimit për shtëpi të ofruar nga bankat janë brenda kufijve të vendosur nga Banka Qendrore.

 

Në fakt, përcaktimi i tavaneve përkatëse nga Banka e Shqipërisë është bërë duke analizuar të dhënat e raportuara nga bankat në rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi huadhënien dhe investimet për pasuri të paluajtshme”.

 

Përcaktimi i vlerave tavan është bërë duke llogaritur nivelet mesatare të kësaj rregulloreje dhe duke shtuar sipër tyre edhe një marzh të caktuar. Mbi këtë bazë, nuk pritet që kufizimet e reja të ndikojnë në përmasa të mëdha kredidhënien për shtëpi.

 

Megjithëse limitet e vendosura nga Banka Qendrore nuk pritet të shkaktojnë efekte shumë të mëdha në drejtim të ecurisë së produktit të kredisë në tërësi, ato mund të ndikojnë një segment të veçantë të tregut, të lidhur sidomos me investimin në shtëpi të dyta.

 

Sipas tyre, kreditë e dhëna me kritere jashtë kufijve të vendosura nga Banka e Shqipërisë përbëjnë një pakicë të vogël në portofolat e bankave dhe sidoqoftë do të mund të vazhdojnë të jepen, edhe me rregullat e reja.

 

Në rast se tavanet e vendosura nga Banka e Shqipërisë nuk do të sjellin ngadalësim të rëndësishëm të kredidhënies, edhe efektet e kërkesës në tregun e pasurive të paluajtshme nuk priten të jenë dramatike.

 

NAREA: Problem mund të jetë më shumë perceptimi, se efekti direkt

 

Edhe agjentët e pasurive të paluajtshme nuk mendojnë se rregullat e reja të vendosura nga Banka e Shqipërisë do të kenë ndikim shumë të rëndësishëm në kufizimin e kreditimit për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe në ecurinë e tregut të pronave në përgjithësi.

 

Sekretari i Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), Reinaldo Pipiria, thotë për “Monitor”, se mbështetur në përvojën e deritanishme të sektorit dhe në kontaktet me sektorin bankar, kreditë për blerjen e pasurive të paluajtshme jepen me kushte që qëndrojnë brenda limiteve të vendosura nga Banka e Shqipërisë.

 

Megjithatë, z. Pipiria mendon se efektet mund të vijnë kryesisht nga perceptimi që krijojnë aktorët e tregut dhe veçanërisht shitësit pas miratimit të masave të reja.

 

Sipas tij, sinjalet se Banka e Shqipërisë po tenton të shtrëngojë kreditimin mund të sjellin më shumë hezitime të shitësve ndaj atyre blerësve potencialë që duan ta financojnë blerjen me kredi. Ai shprehet se shitjet me kredi, sidomos gjatë vitit 2024 e në vazhdim, janë dëmtuar disi edhe nga shtyrja e procesit të rivlerësimit.

 

Pra, në këtë fazë, duket se agjentët e tregut të pronave i druhen më shumë një efekti psikologjik, se sa një ndikimi të drejtpërdrejtë të masave të Bankës së Shqipërisë në tregun e pasurive të paluajtshme.

 

Kredia për shtëpi u rrit me 23% në tremujorin e parë të vitit

 

Kredia për shtëpi u rrit me ritme shumë të larta vitin e kaluar, ndërsa e ka nisur në të njëjtën mënyrë edhe vitin 2025.

 

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në tremujorin e parë të vitit, sektori bankar dha pothuajse 16 miliardë lekë kredi të reja për blerje banesash. Vlera e kredisë së re është rritur me gati 23% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.

 

Në fund të muajit mars, vlera totale e portofolit të kredisë për blerje banesash nga familjet shqiptare ka arritur në pothuajse 218 miliardë lekë, në rritje me 15.6% krahasuar me një vit më parë. Kreditimi nga sektori bankar vazhdon të kontribuojë në ruajtjen e një kërkese të lartë në tregun e pasurive të paluajtshme.

 

Shifrat e tremujorit të parë të vitit tregojnë se masat e mëparshme të Bankës së Shqipërisë nuk kanë ndikuar në frenimin e kreditimit në këtë segment, edhe për shkak të faktit që në përgjithësi, sektori bankar ka nivele të larta kapitalizimi dhe shtesat e mëtejshme të vendosura nga Banka e Shqipërisë nuk kanë krijuar shumë shqetësim.

 

Në këto kushte, këtë javë, Banka e Shqipërisë e përshkallëzoi ndërhyrjen e saj rregullatore, duke vendosur për herë të parë disa kufij për tregues të veçantë të administrimit të rrezikut për kredinë për shtëpi.

 

46% e kredisë është e siguruar me prona

 

Mbulimi i kredisë bankare me kolateral u rrit më tej vitin e kaluar. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në fund të vitit 2024, 76% e kredisë ishte e mbuluar me kolateral, nga 75% e saj një vit më parë.

 

Lloji më i përdorur i kolateralit nga bankat vazhdojnë të jenë pasuritë e paluajtshme. Pronat mbulojnë 61% të kredisë së kolateralizuar dhe 46% të tepricës totale të kredisë.

 

Sipas Bankës së Shqipërisë, stoku i kredisë së kolateralizuar me pasuri të paluajtshme është zgjeruar me 9% në krahasim me një vit më parë, si rezultat i rritjes së kredisë së kolateralizuar me pasuri të paluajtshme rezidenciale.

 

Shkalla e lartë e garantimit të kredive me kolateral në pasuri të paluajtshme e bën sektorin bankar të ekspozuar ndaj zhvillimeve në tregun e pronave. Një rënie e mundshme e çmimeve të pronave do të krijonte rreziqe të shtuara për shëndetin e sektorit bankar në vend.

 

Për këtë qëllim, Banka e Shqipërisë po mbledh të dhëna më të detajuara që prej vitit të kaluar, mbështetur në rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi huadhënien dhe investimet për pasuri të paluajtshme”.

 

Ajo ka si qëllim të përmirësojë të dhënat që do të mblidhen nga bankat për ekspozimin e tyre në tregun e pasurive të paluajtshme. Ajo shërbeu si bazë edhe në përcaktimin e niveleve të reja tavan që duhet të respektojnë bankat për treguesit e kredisë ndaj vlerës dhe shërbimin e borxhit ndaj të ardhurave.

 

Indeksi i çmimeve të banesave është rritur me 182% që nga viti 2013

 

Rritja e shpejtë e kredisë për shtëpi vazhdon të shoqërohet edhe me rritjen e vazhdueshme të çmimeve të banesave në vend.

 

Indeksi Fischer, i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë tregoi që çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë 6-mujorit të dytë 2024 u rrit me 23.6% në krahasim me 6-mujorin e kaluar, dhe me 44.5% në krahasim me një vit më parë. Indeksi i çmimeve për shitjet në Tiranë u rrit me 26.2% ndaj periudhës paraardhëse dhe 56% ndaj nivelit të një viti më parë.

 

Analiza afatgjatë e Indeksit Fischer tregon një rritje të fortë të çmimeve të paktën që prej vitit 2013, kur Banka e Shqipërisë nisi llogaritjen e tij. Që nga viti 2013, deri në fund të vitit 2024, indeksi i çmimeve të banesave për vendin është rritur me 182%, ndërsa në veçanti për Tiranën, rritja ka arritur në 198%.

 

Megjithatë, rritja e çmimeve nuk ka qenë uniforme dhe në pjesën më të madhe ka ndodhur pas vitit 2020. Në rast se për periudhën 2012-2020 rritja e çmimeve ishte gjithsej 33% (për Tiranën 35%) në periudhën 2020-2024, rritja e çmimeve mesatare në nivel vendi ka arritur në 149% (për Tiranën 163%).

 

Këto shifra në thelb konfirmojnë perceptimin për një rritje të fortë të çmimit të pasurive të paluajtshme në periudhën pas pandemisë.

 

Edhe të dhënat e periudhës së fundit të vrojtuar, 6-mujori i dytë 2024, konfirmojnë vlerësime optimiste të aktorëve për ecurinë e tregut.

 

Vlerësimi i përgjithshëm i agjentëve për situatën e përgjithshme të tregut ishte disi më pozitiv në krahasim me 6-mujorin e parë.

 

Në përgjigje të pyetjes “Si e vlerësoni situatën e tregut në krahasim me periudhën (6-mujorin) e mëparshme?”, balanca neto e përgjigjeve ishte pozitive për rreth 5%, me përgjigje veçanërisht optimiste për zonën e qyteteve bregdetare, ku vlera e balancës ishte dukshëm më pozitive sesa mesatarja afatgjatë.

 

I njëjti tregues i vlerësuar vetëm për subjektet që kanë raportuar shitje rezultoi ndjeshëm më pozitiv gjatë periudhës, me një balancë neto rreth 17%.

 

Balanca e treguesit të numrit të banesave të reja të regjistruara nga agjentët ka rënë lehtë ndaj periudhës paraardhëse. Balanca neto e atyre që raportojnë rritje të numrit të banesave të regjistruara dhe atyre që raportojnë rënie të numrit të tyre ishte -5%.

 

Nga ana tjetër, numri i pronave të pashitura, si për banesa, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.

 

Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 9.3 muaj nga 10.5 muaj në vrojtimin e mëparshëm.

 

Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes u ul ndjeshëm në 7.1 nga 9.7 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit, duke u kthyer në vlerat e një viti më parë, në 10 muaj, ndërsa për zonat e tjera, kohëzgjatja e shitjes ishte pak më e ulët sesa në 6-mujorin e kaluar, duke rënë në 11.6 nga 12.9 muaj.

 

Edhe pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më të gjatë (deri në dy vjet).

 

Sipas informacionit mbi metodologjinë e vrojtimit, informacioni mbi ecurinë e çmimeve dhe vlerësimin e situatës nga ana e agjentëve në tregun e pasurive të paluajtshme merret nëpërmjet vrojtimit në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme.

 

Subjektet e zgjedhura janë agjentë të zyrave të tregtimit të pasurive të paluajtshme dhe shoqëri ndërtimi, shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75-80% të xhiros së të gjithë popullatës.

 

Banka e Shqipërisë realizon hartimin e pyetësorit, si dhe hedhjen dhe përpunimin e rezultateve, ndërkohë që Instituti i Statistikave mbulon intervistimin në terren, proceset kryesore të kampionimit dhe kontrollin fizik të pyetësorëve të plotësuar.

 

Gjysma e blerjeve financohen me kredi

 

Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si periudhën e kaluar, gjysma e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 72% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.

 

Të dhënat e vrojtimit tregojnë se përqindja e financimit me kredi (raporti i kredisë ndaj vlerës) në shumicën dërrmuese të rasteve duket të jetë poshtë kufirit përkatës të vendosur nga Banka e Shqipërisë, çka tregon se ndërhyrja e Bankës së Shqipërisë nuk pritet të ketë efekte shumë të mëdha.

 

Edhe të dhënat e vrojtimit tregojnë se kredia bankare po mbështet në një masë të madhe kërkesën për banesa, duke ndikuar rrjedhimisht në vijimësinë e rritjes së çmimeve në këtë treg.

 

Gjatë gjashtëmujorit të dytë të vitit 2024, rreth 18% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 77% rezultojnë shtetas të vendeve të BE-së. Në tërësi, pesha e transaksioneve në të cilat blerësit janë jorezidentë ka shfaqur një prirje në rritje gjatë pesë viteve të fundit.

 

Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, për vitin e kaluar, investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën vlerën e 325 milionë eurove, në rritje me 17% krahasuar me vitin 2023. Pasuritë e paluajtshme sollën pothuajse 24% të vlerës totale të Investimeve të Huaja Direkte vitin e kaluar.

 

Cikli i rritjes së shpejtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri në vitet pas pandemisë po mbështetet në masë të konsiderueshme prej kërkesës që vjen nga investitorët e jashtëm.

 

Investimet e huaja në prona janë tipike sidomos për zonat bregdetare, ku, pavarësisht rritjes së çmimeve, ato ngelen mjaft konkurruese krahasuar edhe me vendet e tjera bregdetare të rajonit.

 

Rritja e fortë e çmimeve të pronave në vitet e fundit i ka bërë pasuritë e paluajtshme edhe një alternativë më tërheqëse dhe ka rritur numrin e blerësve që kanë blerë prona për qëllime investimi.

 

Banka e Shqipërisë vlerëson se në fund të vitit 2024, stoku i investimeve të huaja në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri arriti në 2.04 miliardë euro, në rritje me 30% krahasuar me një vit më parë. Në dekadën e fundit, stoku i investimeve të huaja në pasuri të paluajtshme pothuajse është rritur me 27 herë.

 

Bazuar në metodologjitë e përdorur për matjen e investimeve të huaja, flukset e tyre vlerësohen me kursin e këmbimit mesatar të periudhës, ndërkohë që stoku vlerësohet me kursin e ditës së fundit të periudhës.

 

Sipas Bankës së Shqipërisë, rritja në stokun e investimeve nuk ka ardhur vetëm nga flukset e reja, por në të duhen llogaritur edhe ndryshimet nga kursi i këmbimit, ndryshimet nga çmimi dhe ndryshimet e tjera. Kjo nënkupton se stoku i investimeve të huaja rivlerësohet në mënyrë periodike, duke reflektuar edhe ndryshimin e çmimit të aseteve.

 

Lejet për ndërtesa të larta ngelen të qëndrueshme

 

Numri i lejeve të ndërtimit pësoi rënie vitin e kaluar, pas tre vitesh radhazi në rritje. Sipas të dhënave të INSTAT, vitin e kaluar në Shqipëri u dhanë 1336 leje ndërtimi, në rënie me 16.6% krahasuar me një vit më parë.

 

Megjithatë, vlen të thuhet se lejet për pallate (ndërtesa me lartësi mbi tre kate) ishin në nivele të përafërta me një vit më parë. Vitin e kaluar u dhanë 219 leje të tilla, nga 218 një vit më parë.

 

Numri i lejeve në këtë kategori ka qenë në nivele të përafërta dhe të qëndrueshme në katër vitet e fundit, duke reflektuar oreksin e lartë për të ndërtuar pallate dhe kulla në periudhën pas pandemisë.

 

Një tendencë e tillë konfirmohet edhe nga rritja e sipërfaqes së lejeve të ndërtimit. Gjatë vitit 2024, sipërfaqja totale e lejeve të ndërtimit për ndërtesa të reja arriti në afërsisht 2.5 milionë m², në rritje me 18.1% krahasuar me një vit më parë.

 

Këto të dhëna tregojnë se oferta e re e pasurive të paluajtshme në treg, kryesisht atyre rezidenciale, do të vazhdojë të jetë e qëndrueshme.

 

Rritja e kredisë për prona solli shtim të kërkesave për kapital

 

Në mesin e vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë ndërhyri fillimisht duke aplikuar për herë të parë një shtesë të posaçme kundërciklike të kapitalit, si përgjigje ndaj rritjes së kredisë me ritmin më të shpejtë në 15 vitet e fundit dhe sidomos ndaj disa treguesve paralajmërues, të lidhur me rritjen e kredisë për pasuri të paluajtshme.

 

Shtesa kundërciklike u vendos fillimisht në masën 0.25% në qershor 2024, ndërsa në dhjetor 2024, Guvernatori Sejko vendosi një shtesë të mëtejshme me 0.25%.

 

Aplikimi i një shtese kundërciklike të kapitalit është i parashikuar në rregulloren e vitit 2018 “Për shtesat makroprudenciale të kapitalit”. Një shtesë e tillë ka si qëllim ngadalësimin e kreditimit, në rast se Banka Qendrore vlerëson se ai po rritet me ritme tepër të shpejta.

 

Në analizën e Bankës së Shqipërisë, ekonomia shqiptare po përjeton një cikël financiar pozitiv të mbështetur mbi rritjen e përshpejtuar të kredisë bankare. Periudha të tilla shoqërohen me nivele të mira të performancës financiare për agjentët e ekonomisë reale dhe për sistemin financiar.

 

Megjithatë, sipas Bankës së Shqipërisë, këto periudha shoqërohen edhe me fillimin e rreziqeve të caktuara, që mund të lidhen me rënie të standardeve të kreditimit, rritjen e niveleve të përqendrimit të saj në sektorë apo tregje të caktuara, rritjen e niveleve të borxhit për agjentët e ekonomisë reale përtej niveleve të shëndetshme.

 

Këto situata, nëse lejohet të zhvillohen, mund ta bëjnë ekonominë dhe sistemin financiar më të ndjeshëm ndaj goditjeve të ndryshme, duke cenuar kështu stabilitetin financiar. Për këto arsye, në këto raste sugjerohet përdorimi i instrumenteve makroprudenciale që veprojnë në mënyrë kundërciklike dhe parandalojnë zhvillimin e pakontrolluar të këtyre rreziqeve.

 

Treguesi parësor në vlerësimin e Bankës së Shqipërisë lidhur me ritmet e kreditimit të ekonomisë dhe vendimmarrjen për nevojën e mundshme për shtesa kundërciklike të kapitalit është raporti mes rritjes së kreditimit dhe rritjes ekonomike.

 

Raporti i mësipërm tregon devijimin e vlerës së raportit të kredisë për ekonominë ndaj PBB-së nga prirja e tij afatgjatë dhe është indikatori kryesor që sinjalizon mundësinë e rritjes së tepërt të kreditimit në raport me Prodhimin Kombëtar. Ky prag do të kalohej nëse devijimi i raportit të kredisë ndaj PBB-së me mesataren afatgjatë do të ishte pozitiv me më shumë se dy pikë përqindje.

 

Për shembull, në periudhën 2002-2008, periudhë që përfshin fazën me rritjen më të lartë të kreditimit të ekonomisë në Shqipëri, ky hendek kishte qenë pozitiv me 1.9 pikë përqindje. Sipas Bankës së Shqipërisë, vlerat e treguesit parësor kanë vijuar të jenë negative deri në 3-mujorin e tretë 2024, por madhësia e vlerës negative është zvogëluar.

 

Në fund të vitit 2024, treguesi parësor regjistroi një ngushtim të hendekut negativ (përmirësim të vlerave) për të gjashtin tremujor me radhë. Vlera e treguesit është ngushtuar kundrejt së njëjtës periudhë një vit më parë, si dhe ndaj tremujorit paraardhës.

 

Ecuria e mësipërme reflekton normën më të lartë të rritjes vjetore të kredisë për ekonominë vitin e kaluar (rreth 12%), në krahasim me rritjen e Prodhimit të Brendshëm Bruto të vjetorizuar për të njëjtën periudhë (rreth 7%).

 

Treguesi parësor ka regjistruar ngushtim të vlerave të hendekut negativ, si për segmentin e individëve, ashtu edhe për atë të bizneseve. Ky i fundit vijon të japë kontributin kryesor në ecurinë e vlerës së treguesit parësor.

 

Por, megjithëse treguesi parësor është në nivel që ende nuk do të diktonte marrjen e masave makroprudenciale, ecuria e Treguesve të Paralajmërimit të Hershëm ka bindur Bankën e Shqipërisë se ky qëndrim nevojitet të rishikohet, në kushtet kur rritja e kreditimit ka vijuar në mënyrë të qëndrueshme dhe është më e përshpejtuar në segmente të caktuara të saj.

 

Sipas Bankës së Shqipërisë, zhvillimet sinjalizojnë për vijimin e një situate me përshpejtim të kreditimit, e cila mund të shoqërohet me akumulim të rreziqeve për cilësinë e kredisë në të ardhmen. Në tërësi, ecuria e vlerës nominale të kredisë për individët është përcaktuar nga ecuria e kredisë për blerje të pasurive të paluajtshme.

 

Rritja e kësaj kredie ka qenë në tërësi më e shpejtë se norma e rritjes së tepricës së përgjithshme të kredisë dhe më e shpejtë se rritja nominale e PBB-së, dhe si rezultat, pesha e saj në raport me PBB-në është rritur prej vitit 2019. Treguesi i Paralajmërimit të Hershëm Plotësues (TPHP) e ka sinjalizuar prej disa tremujorësh këtë ecuri të shpejtë të kredisë.

 

Vlerat e indeksit (aktualisht 0.53) kanë regjistruar vlera mbi kufirin maksimal të përcaktuar në metodologjinë “Për përcaktimin e shtesës kundërciklike të kapitalit”, një territor ku kjo metodologji parashikon zbatimin e një vlere pozitive të KUNC (prej 0.5%).

 

Shtesa kundërciklike e kapitalit është një instrument që vitin e kaluar nisi të përdoret dendur nga shumica e bankave qendrore në rajon dhe në Europë.

 

Aktualisht, në rajonin e Ballkanit Perëndimor, vetëm Kosova dhe Bosnjë-Hercegovina nuk kanë parashikuar ende me rregullore aplikimin e masave makroprudenciale, ku përshihet edhe shtesa kundërciklike e kapitalit.

 

Vendet e tjera të Rajonit e parashikojnë një shtesë të tillë dhe aktualisht, vetëm Serbia e mban ende shtesën kundërciklike në nivelin 0%.

 

Sipas të dhënave të fundit krahasuese të publikuara nga Banka e Shqipërisë, në Malin e Zi, shtesa kundërciklike është në nivelin 0.5% (hyrë në fuqi për në zbatim nga 1 prill 2025), ndërsa në Maqedoninë e Veriut, kjo shtesë ka arritur në 1.75% (zbatimi i shtesës së fundit hyn në fuqi nga 1 shtatori 2025).

 

Sipas publikimeve të Bordit Europian të Rrezikut Sistemik, në vendet anëtare të BE-së, niveli i shtesës kundërciklike është ende 0% në Itali, Greqi, Spanjë, Portugali, Austri, Finlandë, Letoni dhe Poloni.

 

Meanwhile, the countercyclical surcharge is applied at a rate of 0.5% in Slovenia, Belgium and Hungary; 0.75% in Germany; at a rate of 1% in France, Romania, Cyprus and Lithuania; at a rate of 1.25% in the Czech Republic; 1.5% in Ireland, Slovakia, Estonia and Croatia; 2% in the Netherlands, Bulgaria and Sweden; 2.5% in Iceland, Norway and Denmark.

 

The precedent of microfinance

Last year, the Bank of Albania applied similar measures to non-bank financial institutions, aiming to limit the over-indebtedness of individuals. For consumer credit provided by these institutions, the debt service to income ratio should not exceed 60%.

This value may be higher only in cases where the borrower has sufficient evidence, as provided for in the entity's internal regulations, that the higher level of the ratio does not affect ordinary living expenses and, consequently, the payment of loan obligations.

In any case, net income after debt service must not be less than the borrowers' reasonable living expenses. Also, a non-bank financial institution will not be allowed to grant more than two consumer loans to the same borrower at the same time.

Recently, the Bank of Albania decided to take similar measures on home loans, but in this case, the DTI ceiling level is foreseen at significantly lower levels, assessing that in this case, the risk is higher, because the average value of real estate loans is much larger./ Monitor