Harta e kullave: Si qeveria po rishkruan brutalisht Tiranën

Xhafer Lila banon në një prej pallateve pas shkollës Emin Duraku në Tiranë. Ai dhe një grup banorësh po protestojnë prej muajsh, pasi mësuan se në hapësirën mes pallateve dhe oborrit të shkollës do të ndërtohet një kullë 16 katëshe.

“Nuk e di si mund të lejohet një katrahurë e tillë, për më tepër ngjitur me një shkollë ku mësojnë me qindra nxënës, i zë dritën e syve fëmijëve”, thotë i revoltuar Xhaferi, i cili ka një lidhje të ngushtë me shkollën pasi është mësues.

Kulla që nxiti protestën e banorëve nuk është një rast i izoluar, por shembull konkret i një modeli zhvillimi që po përshkon të gjithë Tiranën

Citizens.al analizoi lejet e shqyrtuaranga Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujit (KKTU) dhe Komiteti i Investimeve Strategjike (AIDA)* në periudhën 2015-2025, duke zbuluar se ky organ kolegjial i ka hapur rrugën ndërtimit të të paktën 139 kullave në kryeqytet

KKTU drejtohet nga Kryeministri Edi Rama, me fuqi të jashtëzakonshme ligjore, të cilën e ka përdorur rregullisht për të miratuar leje ndërtimi që thyejnë kriteret e planit urbanistik të qytetit.

Agjencia e Zhvillimit të Territorit (AZHT), e cila kryen rolin e sekretariatit mbi vendimet e KKTU-së, në jo pak raste ka dështuar të bëjë transparencë për zbardhjen e vendimeve për lejet zhvillimit dhe ndërtimit për kullat, duke bërë publike vetëm 65 nga 139 vendimet e shqyrtuara nga KKTU për objekte me lartësi nga 8 deri në 100 kate.

Janë plot 72 projekte që gjenden vetëm në rendin e ditës së mbledhjeve të KKT, për të cilat institucionet kanë injoruar detyrën për të informuar publikun nëse këto ndërtime do të realizohen, refuzohen apo ndryshohen.

Citizens.al i është drejtuar AZHT-së me disa kërkesa për informacion, duke kërkuar transparencë mbi vendimet e pa zbardhura. Agjencia u përgjigj zyrtarisht se vendimet gjenden në faqen e AZHT-së, bashkë me hartat e planvendosjes që tregojnë ku do të ndërtohen kullat.

Për të provuar se kjo është e pavërtetë, mjafton të shqyrtojmë një nga mbledhjet e fundit të KKTU-së, atë të datës 27 shkurt 2025, ku janë shqyrtuar 59 leje ndërtimi dhe zhvillimi, nga të cilat në faqen e AZHT-së janë zbardhur vetëm 9 , ndërsa 50 të tjerat mbeten jo-transparente, në shkelje të afatit ligjor prej 90- ditësh. 

Në një tjetër rast, AZHT-së iu deshën 8 muaj për të zbardhur vendimin e kullës 33-katëshe që po ndërtohet pas Teatrit Kombëtar.

“Kullat lartësohen, transparenca ulet”

Duke analizuar të dhënat e lejeve të publikuara në 15 vitet e fundit, Citizens.al ka krijuar një hartë të vendodhjes së kullave në kryeqytet. Të dhënat tregojnë një rritje progresive e lartësisë dhe intensiteit të ndërtimeve.

Në përgjithësi, 139 kullat (65 me vendime të zbardhura) kanë një lartësi mesatare prej 26 katesh. Gjysma e këtyre objekteve shkojnë me lartësi nga 24 (mediana) deri në 100 kate.“Ajo që po ndodh është ‘kullëzim’ i qëndrës nën arsyetimin e rigjenerimit urban apo modernizimit,” thotë urbanistja Doriana Musai për Citizens. Ajo nënvizon se në asnjë kryeqytet europian nuk lejohet ndërtimi i 30-katëshëve pranë monumenteve të shek. XVIII–XIX.

Zonat më të prekura janë ato pranë Sahatit, ish-Teatrit Kombëtar, Bankës Kombëtare dhe stadiumit “Arena Kombëtare”, ku janë ndërtuar ose janë në proces projekte si “Eyes of Tirana”, “InterContinental Hotel Tirana”, “Mount Tirana”, “Book Building”, “Downtown One”, etj.

Në horizont, pas Operas, është shpallur projekti fitues për qiellgërvishtësin e parë që pritet të shkojë në 300 metra lartësi “Tirana Society Towers”.

Ekspertët argumentojnë se kjo është bërë e mundur përmes një përdorimi selektiv të Planit të Përgjithshëm Vendor (PPV) të kryeqytetit, që lejon “zonifikim të përzier” në shumë zona.

Zona e ish-Bllokut, është një shembull i qartë se si vendimet e KKTU-së kanë thyer kriteret e lartësisë dhe intensitetit të ndërtimit, të përcaktuara në planin urbanistik. Bashkia Tiranë parashikonte zhvillimin e zonës me godina nga 5 deri në 9 kate, ndërsa KKTU miratoi 12 lejet ndërtimi kullash me intensitet më të lartë.

Lartësia dominuese e ndërtimit në Tiranë ka ndryshuar sipas viteve, në periudhën 2000-2009, ndërtimi ishte kryesisht i kufizuar, me ndërtesa që rrallë e kalonin pragun e 10-kateve. Midis viteve 2010-2014, filloi të vërehej prirje drejt ndërtimeve më të larta, me objekte që shkonin deri në 15-kate, megjithatë me kufizime të qarta në zonat qendrore.

Ndryshimi i vërtetë ndodhi pas vitit 2015, kur Tirana përjetoi një “boom” kullash, me projekte që tejkalojnë 40-katet, duke përfshirë ndërtimet masive edhe në zona historike apo pranë monumenteve të mbrojtura.

KKTU: Më shumë fuqi, më pak kontroll dhe standarde 

Që nga ndryshimet ligjore të vitit 2014, Këshilli Kombëtar i Territorit (KKT) është shndërruar në një instrument qendror të vendimmarrjes për zhvillimin urban në vend.

Ky organ ka marrë kompetenca të shtuara që kapërcejnë planifikimin urban tradicional dhe përfshijnë edhe administrimin e burimeve ujore – duke u emërtuar së fundmi si Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujërave (KKTU).

Sipas urbanistes Doriana Musai, përbërja aktuale e KKTU-së – e dominuar nga ministra dhe përfaqësues të qeverisë – ka zëvendësuar modelin më të balancuar që ekzistonte më parë, duke dobësuar ndjeshëm mekanizmat e transparencës dhe kontrollit.

Përmes pesë ndryshimeve në Ligjin 107/2014 dhe dhjetë vendimeve të Këshillit të Ministrave, ky institucion ka përqendruar në mënyrë të pazakontë vendimmarrjen për ndërtimet strategjike, shpesh duke anashkaluar pushtetin vendor dhe institucionet mbikëqyrëse.

Një shembull domethënës është projekti “Hora Vertikale” – një kullë 41-katëshe pranë Universitetit të Sporteve – e cila bie ndesh me Planin e Përgjithshëm Vendor (PPV), që lejon ndërtime deri në 9 kate.

Ndërtimi është planifikuar mbi një fushë sportive publike, ndërsa Bashkia e Tiranës ndryshoi destinacionin e tokës me një vendim të fundvitit 2023, duke hapur rrugën për këtë zhvillim. Ky model është kundërshtuar nga arkitektë, aktivistë dhe qytetarë, duke ngritur shqetësime edhe për raste të shpronësimeve të debatueshme që shoqërojnë projekte të ngjashme.

Musai vë në dukje gjithashtu përplasjen e praktikave aktuale me Ligjin për Trashëgiminë Kulturore (nr. 27/2018), i cili parashikon që çdo ndërhyrje pranë monumenteve të marrë vlerësim paraprak nga institucionet përkatëse. Në realitet, këto vlerësime shpesh merren “post-factum” – pasi projekti është miratuar politikisht – ose anashkalohen tërësisht përmes vendimeve të veçanta të KKT-së që e justifikojnë ndërtimin si “interes kombëtar”.

Ajo thekson se mungon një sistem funksional monitorimi për ndikimin vizual dhe estetik të kullave në hapësirat historike./ Citizens.al