Goxhobelli cadastre under the scrutiny of the SAI, violations and 968 million lek damage

The Supreme State Audit's audit of over 7 local directorates of the State Cadastre Agency reveals a picture that goes beyond individual violations.

The field audit was conducted from April 21, 2025 to May 30, 2025, based on the Audit Program, dated April 15, 2025. The final report was approved and published in January 2026.

The report not only highlights cases of poor management of public property, but a much deeper problem: the almost complete lack of implementation of recommendations, the failure to take disciplinary measures, and a control system that, according to the audit itself, fails to correct the violations found.

The final report of the SAI, published in January 2026 after the audit conducted in seven local directorates of the Albanian State Audit Office (Tirana South, Tirana North, Tirana Rural I, Tirana Rural II, Kamëz-Vorë, Durrës and Shkodër), shows that the accountability mechanism in the institution that administers state and private property is almost non-functional.

The most significant figure in the report is the one related to disciplinary measures. 
Non-implementation of recommendations: 99% of measures ignored

Of the 142 measures recommended by the ALSAI and accepted by the ASHK itself, only one has been implemented.

A total of 141 measures, or 99.3 percent of them, have remained unexecuted.

Equally problematic is the implementation of the recommendations as a whole.

Out of 300 recommendations requested by auditors, 193 are still unimplemented.

The audit highlights that none of the seven directorates has respected the legal obligation to respond to the SAI within the 20-day deadline and none has reported on the progress of implementing recommendations within the six-month deadline, as required by law.

Thus, beyond the failure to implement the recommendations, the legal mechanism that should have guaranteed their follow-up has not been respected either.

One of the most significant cases is that of the Tirana South Local Directorate. The SAI had requested disciplinary measures for 18 employees, including the termination of employment contracts for some of them.

The auditors' verification found that the General Directorate of the Albanian Civil Service Commission had not taken any measures to implement these recommendations.

This shifts responsibility from the local level to the central administration, which, according to the audit, has not acted to punish the violations identified.

ASHK disputes the findings 

Përballë gjetjeve të KLSH-së, drejtoresha e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, Lorena Goxhobelli, paraqiti në Kuvend 15.07.2026 (rreth 6 muaj pas publikimit të raportit zyrtar) një panoramë më pozitive të zbatimit të rekomandimeve në shtatë drejtoritë vendore të audituara. Sipas saj, nga 123 rekomandime të verifikuara, 90 janë zbatuar, ose rreth 73.2%, ndërsa 33 rekomandime nuk janë zbatuar për shkak të pamundësisë objektive të ekzekutimit, pasi, sipas ASHK-së, nuk kanë ekzistuar kushtet për marrjen e masave.

Duke i ndarë sipas drejtorive, Goxhobelli deklaroi se në Durrës janë zbatuar 7 nga 8 masa të rikërkuara, ose 87.5%; në Shkodër nga dy rekomandime, një është zbatuar dhe një është në proces; në Tirana Jug nga 19 rekomandime, 9 janë zbatuar plotësisht, ndërsa 10 nuk janë plotësuar.

Për Tiranën Veri, ajo deklaroi se nga 23 rekomandime, 16 janë në proces zbatimi dhe 7 nuk janë zbatuar.

Në Tiranën Rurale I, nga 15 rekomandime, 13 janë zbatuar pjesërisht dhe 2 nuk janë zbatuar.

 
Për Tiranën Rurale II, Goxhobelli tha se rreth 73% e rekomandimeve janë zbatuar, ndërsa 10 kanë mbetur pa u zbatuar. Në Kamëz–Vorë, sipas saj, rreth 79% e rekomandimeve janë zbatuar plotësisht ose pjesërisht, ndërsa 4 nuk janë zbatuar.

Megjithatë, këto shifra nuk përputhen drejtpërdrejt me mënyrën se si KLSH ka paraqitur rezultatet e auditimit.

Mospërputhjet 

Raporti i KLSH-së nuk bazohet në 123 rekomandime, por në 300 rekomandime të rikërkuara, nga të cilat 193 rezultojnë të pazbatuara.

Diferenca lidhet me mënyrën e kategorizimit: ASHK ka konsideruar si të adresuara edhe disa raste, ku rekomandimi nuk është realizuar plotësisht, por ku institucioni argumenton se ka ndërmarrë hapa ose se zbatimi ka qenë objektivisht i pamundur. Një debat i veçantë lidhet me rekomandimet për masa disiplinore.

Goxhobelli deklaroi se nga rekomandimet për marrjen e masave ndaj punonjësve, në 38 raste zbatimi ishte objektivisht i pamundur, pasi punonjësit nuk ishin më pjesë e administratës së ASHK-së.

Ajo tha gjithashtu se në 22 raste janë zhvilluar procedurat disiplinore, por pas shqyrtimit të prapësimeve nuk janë konstatuar kushtet ligjore për vendosjen e masës, ndërsa në 2 raste janë vendosur masa disiplinore, të cilat sipas saj duhet të konsiderohen si rekomandime të përmbushura.

Nga ana tjetër, KLSH i ka vlerësuar rekomandimet mbi bazën e rezultatit final të kërkuar.

Nëse masa disiplinore e rekomanduar nuk është vendosur, rekomandimi konsiderohet i pazbatuar.

Për këtë arsye, raporti i KLSH-së konstaton se nga 142 masa disiplinore të rekomanduara dhe të pranuara nga ASHK-ja, është zbatuar vetëm një, ndërsa pjesa tjetër rezultojnë të pazbatuara.

Pra, diferenca mes dy interpretimeve nuk lidhet vetëm me shifrat, por edhe me kriterin e përdorur për matjen e zbatimit: ASHK vlerëson edhe procesin dhe arsyet e moszbatimit, ndërsa KLSH vlerëson nëse rekomandimi është realizuar në formën konkrete të kërkuar nga auditimi.

968 milionë lekë të ardhura të munguara 

Problemi nuk kufizohet vetëm te përgjegjësia administrative. Raporti i KLSH evidenton edhe pasoja të drejtpërdrejta financiare për shtetin.

Vetëm rastet e përmbledhura në raport, arrijnë në rreth 968 milionë lekë detyrime të paarkëtuara, të ardhura të munguara dhe dëme në administrimin e pronës publike.

Duke përfshirë edhe gjetjet e tjera financiare të evidentuara nga auditimi, vlera kalon 1 miliard lekë.

Në Kamëz-Vorë, për shembull, nga faturat e lëshuara për parcelat ndërtimore të legalizimeve rezultojnë mbi 342 milionë lekë ende të palikuiduara.

Në Tiranë Veri evidentohet një tjetër shumë prej rreth 385 milionë lekësh për parcela të faturuara, por të papaguara.

Në raste të tjera raporti flet për taksa urbanistike të papaguara, qira të munguara të truallit shtetëror dhe dëme të shkaktuara nga administrimi joefektiv i pronës publike.

Një kapitull i rëndësishëm i auditimit lidhet me procesin e legalizimeve. KLSH dokumenton raste kur objekte janë legalizuar në kundërshtim me kriteret ligjore, përfshirë ndërtime në zona të planifikuara për arsim, pranë hekurudhës, nën linja të tensionit të lartë, buzë kanaleve apo mbi diga.

Në disa raste janë legalizuar edhe objekte të ndërtuara me materiale të përkohshme, të cilat nuk plotësonin kushtet ligjore për legalizim.

Megjithatë, edhe rekomandimet për rishikimin apo shfuqizimin e këtyre vendimeve rezultojnë kryesisht të pazbatuara.

Një nga rastet më të detajuara në raport është ai i një shoqërie private të anonimizuar si “K.D.” ShPK.

Sipas KLSH-së, kompania ka përfituar sipërfaqe shumë më të madhe trualli nga sa lejonte ligji dhe ka hyrë në proces legalizimi ndonëse objekti nuk duhej të përfshihej në këtë procedurë.

Audituesit llogarisin se vetëm nga shmangia e pagesës së qirasë për truallin shtetëror, buxhetit i kanë munguar mbi 51 milionë lekë.

Edhe në këtë rast, rekomandimi për korrigjimin e situatës rezulton i pazbatuar.

Legalizime problematike dhe tjetërsim pronash 

Raporti ngre shqetësim edhe për një fenomen tjetër: tjetërsimin e pronave gjatë kohës që rekomandimet mbeten pa u zbatuar.

Në një nga rastet e trajtuara, vetë drejtoria pranon se pasuria është bashkuar me prona të tjera dhe është transferuar tek palë të treta pa u vendosur kufizimet e kërkuara.

Edhe pse institucionet vonojnë marrjen e masave, pronat vazhdojnë të qarkullojnë në treg, duke e bërë gjithnjë e më të vështirë rikthimin në gjendjen e ligjshme.

Auditimi evidenton gjithashtu raste ku mungon dokumentacioni mbi privatizimin e pronave shtetërore, si edhe çështje që tashmë janë objekt hetimi nga organet e drejtësisë, përfshirë SPAK-un dhe prokuroritë e zakonshme.

KLSH nuk ngre akuza penale, por dokumenton se disa prej rasteve të konstatuara po hetohen në kuadër të procedimeve penale.

Pse jemi në këtë gjendje?

Raporti i KLSH-së nuk flet vetëm për shkelje në administrimin e pronës.  Ai thekson një problem shumë më të madh institucional: mungesën e mekanizmave efektivë që t’i rregullojnë ato.

Kur rekomandimet pranohen, por nuk zbatohen; kur masat disiplinore nuk merren; kur raportimet ligjore nuk kryhen dhe kur pronat vazhdojnë të tjetërsohen ndërkohë që procedurat mbeten pezull, sistemi i kontrollit humbet funksionin e tij parandalues.

Për këtë arsye, pyetja që mbetet pas këtij auditimi, nuk është vetëm se sa shkelje janë konstatuar, por nëse ekziston realisht vullneti institucional për t’i korrigjuar ato.

Vetë KLSH ka kërkuar që të gjitha drejtoritë të zbatojnë rekomandimet brenda gjashtëmujorit të parë të vitit 2026, por afati ka përfunduar.

Analiza

Për të interpretuar gjetjet e raportit, Faktoje.al, pyeti ekspertin e ekonomisë Ilir Ciko mbi pasojat ekonomike dhe institucionale të moszbatimit të rekomandimeve të KLSH-së.

Sipas Cikos, raporti i KLSH nuk evidenton vetëm shkelje në administrimin e pronave, por një problem më të thellë institucional.

“Raporti shkon më tej dhe dokumenton një sistem ku korrigjimi nuk funksionon”, thotë ai, duke theksuar se megjithëse 98% e rekomandimeve janë pranuar nga ASHK, vetëm rreth 21% janë zbatuar.

Sipas ekspertit, pasoja e parë ekonomike lidhet me cenimin e të drejtës së pronës, pasi “shkeljet e konstatuara nuk janë thjesht gabime teknike. Ato janë transferime pasurie, nga pasuria publike tek privatët”, ndërsa vonesat në korrigjimin e tyre e bëjnë gjithnjë e më të vështirë rikuperimin e pronës publike.

Si pasojë të dytë, Ciko veçon dëmtimin e regjistrit kadastral dhe të sigurisë juridike.

Sipas tij, “një regjistër me sipërfaqe të fryra, zëra kadastralë të pasaktë dhe mospërputhje me vendimet gjyqësore”, dëmton besimin e qytetarëve te shteti, bizneseve dhe investitorëve, duke rritur kostot e kredidhënies dhe të investimeve.

Ndërsa pasoja e tretë është institucionale. Eksperti Ciko thekson se fakti që të shtatë drejtoritë kanë shkelur të njëjtat detyrime ligjore “tregon se shkaku nuk qëndron te drejtuesit e veçantë, por në mënyrën e reagimit institucional”.

Sipas tij, kjo krijon te qytetarët perceptimin se “rregullat zbatohen ndaj tyre, por jo njësoj ndaj administratës së shtetit”.

Ndikimi ekonomik 

Duke u ndalur te ndikimi ekonomik, Ilir Ciko vlerëson se problematikat nuk mbeten vetëm në planin administrativ.

Për ekspertin e ekonomisë, problematikat e evidentuara nga KLSH kanë ndikim të drejtpërdrejtë në financat publike dhe, në fund, koston e përballojnë taksapaguesit.

Ai shpjegon se dëmi vjen në tre drejtime: së pari, përmes të ardhurave të paarkëtuara nga kalimi i pronësisë, taksat dhe qiratë e truallit shtetëror; së dyti, përmes “legalizimit nën çmimin real”, ku diferenca e vlerës së tregut, sipas tij, “nuk zhduket, por transferohet”, duke krijuar një “subvencion të heshtur” në favor të përfituesve; dhe së treti, përmes kostove që sjell korrigjimi i vendimeve të gabuara.

“Shteti paguan dy herë: së pari për vendimin e gabuar dhe së dyti për anulimin e tij,” shprehet eksperti, duke iu referuar kostove administrative, proceseve gjyqësore dhe rasteve kur nevojiten edhe kompensime.

Change, "not without legal reforms"

Focusing on accountability mechanisms, Ciko assesses that the problem lies not only in the failure to implement recommendations, but in the lack of individual responsibility.

According to him, the most significant indicator of the report is that "out of 142 recommended and accepted disciplinary measures, only one was implemented", which shows that "99% of the individual responsibility identified by the SAI has been set aside".

He adds that "the SAI recommends, but the audited institution decides whether to discipline itself," creating a system where audits produce reports, but not real change.

To guarantee the implementation of recommendations, expert Ciko proposes legal and institutional changes, such as imposing sanctions for failure to report and implement recommendations, transferring competence for disciplinary measures to an independent authority, and creating a public register that reflects the implementation status of each recommendation.

He emphasizes that these shortcomings also constitute a weakness within the framework of the European Union integration process.

"When the auditor finds that a legalization permit was issued in violation of the law, the restriction order should not depend on the will of the directorate issuing the permit. A restriction mechanism with automatic effect, reviewable in court, would stop the circulation of disputed assets and avoid delays," concludes expert Ilir Ciko. /Faktoje.al