Who benefits from the "strategic investor"?

A company that has acquired a piece of the Adriatic coast has its official address on the 12th floor of the European Trade Centre in Tirana, where, according to a BIRN investigation, “ there was not even a nameplate, and building employees said they did not know of any company by that name .” A property that belongs to everyone bears the name of a company that cannot even be found at its address – because its ownership is built like a series of boxes, one inside the other and the last box is empty. It is in this void that the problem begins.

Attempts to narrow the public debate on Zvërnec into a battle between nature protection and economic development are, at best, unhelpful. At worst, they are misleading. The real question is economic and very simple: when the state transfers to a few private individuals an asset that belongs to all, does the public get the true value in return – and can it verify this? In the case of the projects in Sazan and Zvërnec, all three links that would allow for an answer – the price, the procedure and the identity of the beneficiary – remain obscure. This, not the flamingos, is why the issue matters to every taxpayer.

The anatomy of “strategic” status

The law on strategic investments creates a category of investors with privileged treatment. According to an analysis by Citizens.al, this status  “created a system of privileges that gave private companies special access to public land, coastline, beaches, tourist areas, islands and assets of public interest ,” including  “symbolic rents”  and  “procedures negotiated directly with the state .” For the project in question, according to Forbes magazine, the Albanian government gave preliminary approval to Sazan’s plan in December 2024, granting it strategic investor status that allows for faster approvals. Under the terms of the agreement signed in 2024, the company will not be taxed for 10 years during construction.

From an economic perspective, this is a subsidy. It can be justified if the project produces more public value than it removes. But to judge this, the citizen must see the conditions – and this is where the problem becomes tangible.

Private profits, public costs

The structure of the deal divides the benefits from the costs in a systematic way. The investor takes; the citizen pays. The investor gets an irreplaceable coastal asset, fast-track permits, and a ten-year tax break during construction. The citizen bears the costs that rarely show up on a bill. Here are some of them:

– Humbje kapitali natyror. Sipas Wetlands International, zona është “shtëpi e më shumë se 200 llojeve të shpendëve shtegtarë – përfshirë flamingot, fokat mesdhetare dhe breshkat e detit që bëjnë fole”, që Shqipëria është zotuar ta mbrojë sipas një numri konventash e marrëveshjesh. Mbrojtja u dobësua në dy hapa: sipas një hetimi të BIRN-it, në 2021 qeveria “uli statusin e mbrojtjes së ekosistemit Pishë Poro-Nartë, e reduktoi atë me mbi 5 mijë hektarë”; pastaj në 2024, siç raportojnë EuroNatur dhe reporter.al, amendamentet e Ligjit për Zonat e Mbrojtura “dobësuan masa të rëndësishme mbrojtëse” dhe “hapën rrugë ndërtimeve me pesë yje”. Kjo humbje nuk kthehet me para;

– Të ardhura tatimore të munguara gjatë dhjetë viteve të ndërtimit – një transferim i drejtpërdrejtë nga arka publike te bilanci privat;

– Të ardhura të munguara nga qiraja, kur toka publike jepet me “qira simbolike”;

– Kosto oportune e tokës publike të dhënë me “procedura të negociuara drejtpërdrejt” e jo me garë konkurruese – pa një procedurë të hapur, qeveria nuk mund të provojë se mori çmimin e tregut.

Le ta pranojmë me bujari premtimin e qeverisë. Projektet paraqiten si investime shumë-miliardëshe dhe si motor zhvillimi për një zonë të vendit që e ka atë të nevojshëm. Edhe sikur ajo shifër të realizohej e plotë, ajo duhet peshuar kundër faturës: dhjetë vjet pa taksa, tokë publike me qira simbolike, mbi 5,000 hektarë mbrojtje të hequr që në 2021, dhe një kosto strategjike që sapo është shfaqur – siç raporton revista Newsweek, më 17 qershor 2026 Parlamenti Evropian miratoi një rezolutë që kërkon shfuqizimin e amendamenteve, ndërsa përputhja mjedisore dhe shteti i së drejtës janë kushte thelbësore të anëtarësimit në BE. Një investim krijon vlerë neto vetëm nëse përfitimi tejkalon këtë faturë – dhe askush nuk e ka bërë këtë llogari publikisht.

Mjegulla rreth pronësisë: guacka dhe trust-i

Elementi që e shndërron një marrëveshje të diskutueshme në një problem qeverisjeje është fshehja e përfituesit. Shpjegimi i dy koncepteve teknike e bën fare të qartë. Një kompani-guackë është një subjekt që ekziston vetëm në letër, pa aktivitet real, dhe shërben për të mbajtur një aset ose një kontratë. Një trust holandez është një shërbim që figuron si pronar zyrtar në vend të personit të vërtetë, duke bërë që emri i përfituesit të mos shfaqet në regjistrat publikë.

Sipas hetimit të BIRN-it, kompania shqiptare “Zvërnec South Adriatic Development” u krijua në gusht 2024 dhe “zotërohet nga një zinxhir kompanish guackë nën menaxhimin e trustit holandez Dutch Trust Management B.V.” Një prej subjekteve në atë strukturë, “Blue Industries Investment Holding B.V.”, “zotërohet nga pesë individë anonimë nga Shqipëria, emrat e të cilëve mbrohen ligjërisht pasi asnjëri nuk zotëron më shumë se 25% të aksioneve”. Nuk është rastësi që adresa e saj zyrtare është një kat pa tabelë emri: kompania është ndërtuar që të mos gjendet.

Sipas BIRN-it, kjo strukturë siguroi dy leje zhvillimi nga Këshilli Kombëtar i Territorit, i kryesuar nga Kryeministri, në janar dhe prill 2025 – leje që “nuk janë zbardhur ende”, ndërsa “kompania që ka përfituar lejet në KKT ka pronësi të panjohur”. Struktura funksionon si kukullat matrioshka: çdo kukull ka një tjetër kukull brenda, derisa arrihet një juridiksion ku ligji e lejon që emri i fundit të mbetet i padukshëm. Kur një aset publik i kalon një subjekti pronarët e fundit të të cilit janë të fshehur, qytetari nuk mund as të identifikojë kë po pasuron, as të verifikojë nëse ka konflikt interesi. Për këtë arsye, më 1 qershor 2026, SPAK-u “ka konfirmuar zyrtarisht se ka nisur hetime”. Hetimi është në proces dhe asnjë përgjegjësi nuk është vërtetuar në gjykatë; por vetë nevoja për të hetuar tregon se transparenca minimale mungon.

Vetëm 2 nga 44

Nëse ligji i investimeve strategjike do ti kishte shërbyer qëllimit të shpallur – tërheqjes se kapitalit të huaj – do të prisnim një shumicë projektesh me investitorë të huaj. Ka ndodhur e kundërta: sipas Citizens.al, “deri në vitin 2023 vetëm 2 nga 44 projektet e miratuara rezultonin investime tërësisht të huaja”. Ky raport sugjeron se instrumenti funksionon kryesisht si kanal për t’u dhënë pasuri publike interesave të lidhur brenda vendit – ajo që literatura ekonomike e quan rent-seeking: përfitim i nxjerrë jo nga krijimi i produkteve a shërbimeve me vlerë, por nga aksesi i privilegjuar te vendimet shtetërore. Rasti i Zvërnecit është forma më e skajshme e së njëjtës logjikë.

The demand “Albania is not for sale” is misinterpreted when presented as a rejection of any investment. Its correct interpretation is procedural: any alienation of the commons must be done in broad daylight – at a competitively determined price, with published permits, and with identifiable beneficiaries. These are not excessive demands. They are minimal conditions that allow Albanians to judge whether the government is acting as an administrator of their wealth or as its intermediary. A coast that belongs to everyone cannot be passed on to an address where no one knows any company. Until the price, the procedure, and the identity of the beneficiary are made public, the reasonable assumption is not bad faith but informed suspicion. And informed suspicion, expressed peacefully, is the true definition of citizenship. Albanians are demonstrating this in the square./ BIRN